2024年公募REITs发行超500亿，不动产投资进入存量资产大资管时代

　　界面新闻记者 | 王婷婷

　　2024年是中国不动产市场“止跌企稳”之年，也是中国不动产投资与管理进入新阶段的一年。

　　从今年初至三季度，房地产政策频出，多举措、多方位促进房地产市场平稳发展。尤其是三季度以来，9月24日金融三部门率先提出多项房地产支持政策，随后中央政治局会议9月底研究经济形势，并首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，12月强调“稳住楼市”，释放了迄今最强“稳地产”信号，政策目标直指扭转行业基本面，为市场注入信心。

　　随着房地产行业步入新周期，不动产投资与管理市场也正经历着变革，旧格局被不断重塑，新的投资机遇正在形成。

　　在12月13日举办的2024年第二届中国不动产基金投资管理年会上，上海市国际股权投资基金协会理事长吕厚军指出，中国城镇化建设与房地产市场经历了长达20多年的快速成长，为不动产市场带来巨大的发展潜力。

　　“办公楼、购物中心、仓储物流，新型技术设施资产如数据中心、充电桩等，这些不动产资产正在成长为万亿级的市场，也吸引了一批全球股权投资机构的关注，中国不动产资产成为全球资产管理机构配置的重要标的。”

　　吕厚军认为，在从增量向存量过渡的阶段，中国本土不动产股权投资基金也深入参与其中，特别是pre-REITs试点三年来，为中国不动产市场的发展注入强大的资产，通过打通per-REITs、私募REITs到公募REITs，构建投资闭环，进一步提升资产的流动性，激活了庞大资产的活力。

　　今年以来，公募REITs市场首发项目入市节奏明显提速，截至目前，年内累计发行规模已超500亿元。与此同时，全市场公募REITs基金管理人增至25家基金机构，相关各方参与的广度与深度持续拓展。

　　展望2025年，机构人士表示，“明年可能会有私募REITs出来，而且可能是多点开花，很多的赛道都会发储量，多层次的REITs市场未来两年或许可以坐实。”

　　不动产资产迎来价值“锚”？

　　“回顾过去一年，上半年REITs市场好于股票市场，随着国家政策的调整之后，股票市场的弹性上来，所以REITs又相对平稳了些。”上海睿投私募基金管理公司副总监孙辉表示，今年以来，公募REITs二级估值得到修复，其定价逻辑也在不断被完善。

　　据了解，公募REITs市场的快速发展，其定价逻辑逐步成熟，为基础设施资产进入资本市场提供了透明的市场化定价平台——不仅在一级市场为不动产交易和估值设定了基准，还通过二级市场的流通增强了资产的定价发现功能。

　　公募REITs估值是不是指导不动产资产的“锚”，是当前行业备受关注的问题。

　　孙辉表示，“刚开始做公募REITs的时候，其实不知道锚在哪，一般都是拿不动产指导公募REITs，现在在向二级过渡，一些腰部行业分布在分派率上，新项目的分派率高于老项目的分派率，这个分派率的提高就体现了锚的变化，大家对它的风险和补偿要有一定的价格诉求。”

　　“作为投资人，我认为大家看头部项目都有一致的预期，好项目都抢，没有什么价格锚，抢得到就是锚，抢不到，就不存在锚的说法。”孙辉指出，只有在腰部项目上这个价格锚作用才可以体现出，这个锚的选定和判断才是更多可以看到投资机构在投研能力上的体现。

　　在国泰君安资管不动产投资部创新业务负责人张晋看来，关于REITs的锚，可视为一个是合规上的锚，还有一个是价格收益上的锚。

　　合规上的锚，从最近一两年开始，越来越多地接触到发行人从项目建设阶段、收购阶段或者是改造阶段，就开始找国泰君安论证后期退出的工作，表示行业里已基本形成在前期建设方面合规的标准、交易结构的安排都在为公募REITs匹配度更高的方向去设计。

　　价格方面，对于投资收益测算，从国有企业收并购的操守来看，还是建议早期以公募REITs的锚介入。张晋表示，“我们在发行过程中遇到很多资产不错的资产，主体也不错，因为种种原因，可能入表的金额和估值比较高，这种情况下不太有利于盘活后续资产的动作，对于这个锚指导的意识比较强，市场上也确实在做。”

　　从一级价格锚来看，现在很多发行人对于二级公募REITs的估值接受度比较高，目前产权类的除了保租房这一类估值高一些，其他像产业园这一块的估值目前不是很高。

　　“即便如此，很多的发行人对于公募REITs的价格尊重还是比较强，因为他们已经完全认识到REITs是其真实退出的渠道，这个真实体现在没有附带任何未来的偿还负担，还可以保留资产的管理权。目前投资人和发行人在公募REITs的锚在价格上的分歧会越来越小。”

　　张晋认为，但从二级价格来讲，观念上整体公募REITs发行时间并不长，还有很多的话题在投资人之间，或者是发行人和投资人之间没有完全形成共识。

　　整体而言，中国REITs发展才三年半，如何定义“锚”，是二级引导一级，还是一级对二级有牵引作用，还处于摸索过程中。

　　上海信托房地产基金管理总部董事总经理王琴表示，这个行业发展有三年多时间，目前已接近50支产品，数量已经非常多了，但是容量还不够大，多少会存在各种各样的问题，这是一个事物从0到1必然会面临的问题。

　　“依然看好REITs市场未来的投资情况。”王琴认为，明显感觉到现在监管包括业内都很关注不动产投资，监管倾听大家的建议，政策也出到点上。“这将对市场未来更多元的资产、资金具有非常好的促进作用，对REITs未来发展非常乐观。”

　　存量资产大资管时代来了

　　近期，受利率下行预期影响，REITs在二级市场迎来普遍上涨。

　　截至12月13日收盘，近5个交易日，已上市交易的54只公募REITs中，有51只实现上涨，占比超过九成。其中有2只公募REITs周累计涨幅超11%。中证REITs全收益指数周累计涨幅约2.6%。

　　业内认为，在低利率环境下，REITs凭借其稳定的分红特性，有望呈现出更好的市场表现。

　　张晋分析，从投资策略上来看，公募REITs资金方整体的资金属性是偏长期，是以配置为主，这一类资金正好又是对于利率下行敏感的资金。

　　具体到投资策略，从今年年初开始，更多的是以偏防御的这类资产，如保租房、新能源这类的REITs涨得较高，今年到现在有20%的涨幅。“像仓储物流和产业园，仓储物流板块受冲击比较大，产业园2023年跌得比较多，今年属于持平态势。”

　　另外，消费基础设施今年从3月份开始第一批上市以后，因为属于新的资产类型，市场对该板块的未来趋势看不明确，整体板块保持基本稳定。最近一段时间受中央经济工作会议里面提及消费的内容影响，消费板块会表现较好。

　　“站在这个时点看未来，或许明年投资的关注点和今年会稍微有点不一样。”

　　张晋认为，2024年大的主题是偏抗周期的，不能说明年会有一个完整的板块轮转过来，但是在一些顺周期的股票上，有些可能会存在超跌或者是价值低估的机会。

　　“能够登陆REITs市场的资产，从前期跟发行人接触来看确实都是比较优质的，这些优质的资产有一个穿越周期的过程，当周期在底部的时候可能有一些优质资产未来对于经济恢复环境下，它的价值和现金流弹性和恢复能力是比较强的。”

　　也就是说，过去是劣币驱逐良币，但现在是良币驱逐劣币，投资不动产正式进入存量时代。

　　可以看到，接下来核心的资产和优质的资产反而会越来越显现出它的价值所在。除了位置和品质好之外，管理运营能力也是见真章的时候，存量资产大的资管时代已经到来。

　　铁狮门中国董事总经理刘梦洁也持同样的看法。就像最早铁狮门进入中国，成都、天津都关注，但是现在只看北京、上海、深圳，而且每个城市里面只看个别资产。

　　“所以，现在越来越集中化，对于投资人而言也一样，保值可能变成非常重要的一件事，会做资产的重新配置。原先一些旧的、偏的、不是特别好的，或者是已经开始走下坡路周期的，可能会做退出和再配置。所有的资源开始向头部集中。”刘梦洁表示。

　　凯德投资人民币基金投资总监何小亮指出，凯德也在积极向REITs靠拢，明年第一个继续的主题就是REITs市场的扩容，“我们也会继续密切关注REITs市场以及相关的pre-REITs的机会。”

　　此外，也期待明年无论是写字楼市场还是其他的资产市场，供需关系上希望可以出现一个再平衡。如果再平衡出现，对于凯德和更广泛的资金管理员来讲，会有更多新的投资机会，或者是更多自身再资本化的机会都会出现。

　　同样也依赖于国家政策支持。“只有国家政策给得比较足，经济的基本面企稳了，企业才会好，不动产的载体也才会好，资产的价值才能够回来。”深创投不动产投资部总监赵天玉表示。