中铁“曲线”加码上海高端楼市：14亿中标杨浦历史风貌保护地

　　界面新闻记者 | 王婷婷

　　2024年的上海高端市场走出了独立行情，令一众开发商逆势改运。

　　最典型的就是中海、融创。央企中海今年凭借中海领邸和中海顺昌玖里这两个高端豪宅项目的热销，在沪销售业绩排名从去年的第18名（112.74亿元）直升至“销冠”宝座，以573.47亿元（2024年1-11月）的成绩排名第一。

　　至于融创，去年甚至在上海房企TOP20榜单上不见其名，但今年前11个月也凭借273.49亿元的销售额位列第二名，排在其后的是去年上海“销冠”招商蛇口（256.7亿元）。

　　眼看着这些开发商频频尝到甜头，许多开发商开始坐不住了。但是想要在上海高端市场有一席之地，光有实力还不够，还要看运气、品牌认可度、项目品质等。

　　拿到地才算拥有进入上海高端市场的“入场券”，为了这张入场券已难坏了大部分房企。央企中铁有这个实力，但还差一点运气。中铁置业集团有限公司是中国中铁股份有限公司的全资子公司，是中国中铁特色地产旗舰企业。

　　截至目前，今年上海公开土地市场共推出40多宗地块，中铁置业只拿下了两块，分别是浦东新区上钢街道地块和闵行区七宝镇古美北社区地块。其中，闵行地块还算不上高端项目（房地联动价8.58万元/平方米）。

　　值得一提的是，浦东新区上钢街道地块项目也即将迎来收获期。12月14日，浦东中铁世博云境发布销售公告，项目备案名为云启名邸，总计3栋楼共158套房源已全部取得预售许可，定于12月27日开盘销售，均价10万元/平方米。

　　根据其公布的一房一价表显示，本次准售房源面积段为115-162平方米，单价在8.8万-11.7万元/平方米区间，单套总价1009万元-1899万元区间，货值总计19.5亿元。

　　12月15日，中铁世博云境开启认购，共推出158套房源。中铁置业上海内部人士告诉界面新闻，截至12月19日，项目认购结束，认购率295%，确认触发积分制，“认购超预期，开盘当天应该能清盘。”

　　今年5月28日，今年第二批次土拍，浦东新区上钢街道Z00-0101单元37-12地块共吸引来8位竞买人参与竞拍，现场经过18轮竞价触及最高限价约13.24亿元后，8位竞买人均同意进入竞“高品质”指标环节。

　　最终，中铁置业击败保利发展、招商蛇口、中海地产、绿城、北京城建、象屿地产等开发商，将该地块收入囊中，成交楼板价53041元/平方米，溢价率10%，房地联动价为10万元/平方米。

　　显然，这并不能满足中铁置业对上海加码的野心。于是，这家开发商决定再次“曲线”突围，继去年中铁置业拿下了松江区一城中村改造项目，近日又斥资14.26亿元中标了上海杨浦区历史风貌保护地块。

　　12月中旬，上海市杨浦区宣布，中铁置业集团成为定海社区I15-01地块历史风貌保护项目的实施主体。该地块位于大桥街道89街坊，总价14.26亿人民币，出让面积1.35万平方米，容积率1.4，地上计容建筑面积1.9万平方米，楼面价约7.5万元/平方米。

　　公开资料显示，该地块内公共租赁房的建筑面积占比为5%，整体建筑高度限制为12米。该地块完全位于规划肌理保护范围内，风貌保护用地占地块出让范围的100%，历史建筑面积约为7000平方米，均为具有传统特色的里弄建筑。

　　也就是说，该地块将打造成风貌别墅类产品。对于中铁置业来说，在高端市场竞争激烈的上海，既是一个重要机遇，也是一大挑战，直接影响着中铁置业接下来在上海的发展策略。

　　从位置来看，该地块区位优势较为明显，紧邻黄浦江沿岸，距离仅约500米，距离12号线宁国路地铁站大约1公里。地块东北侧为中建壹品浦江之星（均价10.8万元/平方米），该项目于今年5月推出428套高层房源，目前已售罄。

　　地块西侧700米处为兴华里项目，目前已认购结束，共推出106套多层洋房，均价12万元/平方米；东侧1.3公里左右为缦云上海，上一次开盘时间为今年9月14日，均价12.2万/平方米。

　　据界面新闻了解，目前杨浦楼市面临销售分化现象严重，十分考验开发商的操盘能力。尤其对于别墅类产品，总价段更高，且供应还在不断增加，未来或许会面临更大的压力。

　　但对于中铁置业而言，整体市场热度尚在，必须趁势搏一把。为了显示中铁置业在城市更新领域的能力和决心，10月24日，上海市“历史文化风貌区更新”主题论坛在中铁置业上海公司举办。

　　中铁置业上海公司总经理、党委副书记王伟东表示，公司一直致力于城市综合开发运营，在历史文化风貌区更新方面，紧跟城市更新发展战略，在上海市风貌类城市更新项目研究上取得了一定成果，未来将继续推动上海城市更新和历史风貌保护工作取得实质性进展。

　　可见，中铁置业为此番拿得历史风貌地块做足了准备。尤其是受此前位于西虹桥片区的中铁虹桥逸都项目口碑下滑影响，中铁置业也迫不及待要为上海带来一些不一样的产品，以扭转品牌形象。

　　但从全国来看，中铁置业有收缩的势头，在机会型策略和深耕型策略中，显然选择的是后者。中指研究院数据显示，2022年中国中铁以165亿元的拿地额排行业第17名，2023年以136亿元的拿地额排行业第18名，但今年1-11月，中国中铁的拿地金额仅为83亿元，排第21名。

　　除了上海外，中铁置业目前较为青睐的城市还有北京、深圳、西安等，今年也曾参与这些城市的热门地块摇号，都运气略逊于在上海。

　　比如11月5日，在海淀区功德寺HD-GDS-002地块的出让中，共有越秀、华润、中海、金茂、海开&建工、绿城、中铁置业共7家房企报名，最终中铁与该地块失之交臂。

　　在西安也是如此，11月11日，曲江文教园板块一宗约61.616亩商住用地共吸引中海、华润、金茂、中铁置业、四川邦泰5家企业参与竞买，最终买家为金茂，中铁置业继续陪跑。

　　在深圳，11月13日，深圳前海合作区招商街道的一宗居住用地K104-0049以招拍挂形式出让，招商蛇口、天健地产、绿城中国、中铁置业4家房企展开争夺，最终花落天健地产，中铁置业再次空手而归。

　　可以看出，临近年末，中铁置业急于补仓，但因每次瞄准的都是热门地块，所以抢中的概率很低。

　　这与中铁置业上半年的经营数据有关，2024年上半年报告显示，期内公司实现营收约69.87亿元，同比减少57.29%；归母净利润约-10.44亿元，而上年同期为-1.67亿元。报告期内，中铁置业的经营现金流为-9.66亿元，而上年同期为59.78亿元。

　　今年年初，中铁置业党委书记、董事长杨智艳也明确表示，一方面，要抓住机遇，乘势而上，实现投拓新突破；同时，要加大项目研判力度，坚持优中选优获取优质项目。此外，还要全面参与大湾区核心区域项目竞争，在保障性住房、公共设施、城中村改造方面持续发力。

　　房地产市场调整仍在持续，房企逢地就拿的路径已经行不通，唯有核心城市核心地段的地块才更具安全性，中铁置业的激进策略也不得不调整，要优中选优。但“优中选优”几乎已是所有开发商的拿地共识，想要在激烈的竞争中脱颖而出，难度非常大。

　　而且，市场环境变幻莫测，中铁置业能否踩中节点，录得可观的销售业绩和维持良好的口碑形象，以实现公司的整体经营改善，也依旧面临不确定性。