交付量同比下降13%楼市已经到了“L”底？

（本文作者梁云风，秦朔朋友圈撰稿人，资深媒体人，自媒体“财经风象”主理人） 01 楼市调整仍未见底。 8月15日，国家统计局公布了最新的房地产相关数据。 从投资端看，1～7月份，全国房地产开发投资60877亿元，同比下降10.2%；其中，住宅投资46230亿元，下降10.6%。7月单月房地产开发投资同比下降10.8%，降幅比6月份扩大0.7个百分点。 回头看，房地产投资自2022年4月份转负以来，一直没有回过正，其间经历了各种救市政策，虽然过程中有个别区间跌幅收窄的时段，但整个市场并未明显好转。 投资端的持续恶化是果，更是因。更直接的数据是，1～7月份，房企拿地数据同比降了38%，新开工降了23%，施工面积降了12%。开发商不愿意拿地了，现在仍活跃在土拍市场的基本只剩央企了，地方城投今年也逐渐隐退，已经无力为地方土拍兜底了。 长江证券首席经济学家伍戈认为，未来地产供给端的公共资金介入或依然审慎，需求端的利率调整也相对温和。考虑到房价趋弱及房企拿地意愿收缩，初步预计，今年房地产投资的降幅将在去年-9.6%基础上扩大至-11%左右。 这样的趋势，实在是让人看不到筑底到底何时完成。 如果非得要看投资端的好消息，可能是7月份，房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为92.22，连续三个月回升，此前6月的数据是92.11，5月是92.01。 通常情况下，国房景气指数100点是最合适的景气水平，95至105点之间为适度景气水平，95以下为较低景气水平，105以上为偏高景气水平。 再看销售端，则表现出明显的量价齐跌。 新房方面，1～7月份，新建商品房销售面积同比下降18.6%，新建商品房销售额同比下降24.3%，好消息是在一系列利好政策作用下，部分房地产相关指标降幅开始收窄，但也好得有限。 更能反映房地产行业枯荣的是二手房销售情况。根据统计局公布的7月份的70城二手房价表，但无奈的是，7月份70城只有北京和昆明止跌，上海微涨，其余67城继续下跌。 分城市层级来看，一线城市中，北京和上海企稳，但广深却跌幅扩大，广州跌0.9%，深圳跌1.2%，而从刺激力度来看，广深明显大于京沪，当然从户口的含金量来看，广深也不敌京沪，这个时候就能看到京沪与广深之间的区别了。

二线城市整体环比跌0.6%，三线城市整体跌0.7%，一二线城市政策效果更为明显。 具体城市看，有几个可以对比，比如二线城市中，成都7月份二手房成交突破2万套，环比增长19.2%，同比增长38.3%，不得不说成都楼市真是一股清流。 虽说价格指数看，成都7月份也跌了0.7%，但对比一下另一股清流厦门和武汉，今年前7个月厦门跌13.2%，武汉跌13.4%，刚刚的七月份这两个城市分别跌了1.8%和1.6%，可谓惨烈。 02 自今年5月17日央行和国家金融监管总局联合发布一系列楼市重磅利好政策以来，已经过去了三个月，自“5·17”新政之后，各地楼市新政如雨后春笋，总体集中在放开购房门槛、降低购房成本上。 在此基础上，中央层面值得说道的两个政策是以旧换新和国资下场收储商品房。 这两个政策在舆论场上的声量很大，但实际起到的效果却有限。政策的难点在于，这两个政策均没有激发交易增量。以旧换新需要有换新的需要作为前提，而国资下场收储，最终也需要流向市场，需要市场的增量来消化。 因此，国资下场的意愿是很低的，我们前面也说过，在已经公布了收储的城市中，大多设置严苛的条件，本质上就是为了排除那些并不好卖的房子。但试想，如果房子本身就好卖，哪里还需要政府下场来收储呢？ 以最新出台收储政策的深圳为例，房源条件包括位置合适，处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，贴近区域发展核心片区，具备产业基础、发展优势；户型面积合适，原则上项目（房源）主力户型面积应满足深圳保障性住房户型、面积（65平方米以下）要求；生活便利，周边交通便利，临近地铁口、公交站，具备基础设施、生活配套相对完善等宜居条件；手续齐全，拟收购项目须四证齐全，保证项目的合法合规性，满足金融机构的贷款要求。 伍戈认为，防范化解房地产风险的基调之下，地方国企“收储”等举措正在推进，但也面临诸多难点。 据多地披露的收储细则来看，收储价格上限多为保障房重置成本（土地划拨+建安+不超过5%利润），与房企以土地招拍挂成本为基础的谈判价格或存在一定缺口。这一方面就将收储的价格压得很低，而另一方面又要从这里面拿到利润，最后受伤的只有那些不得不被收储的房主了。 当前的市场需要力量来托底，如果国资真能将市场多出来的房子承接过去转做保障性住房，确实能稳住下行的势头，但关键在于，这个时候，如果以保障房的价格承接，更是直接将房价打骨折。 最近有房地产观察人士指出，中国房价已经跌回2016～2017年的区间！ 中泰国际首席经济学家李迅雷在最近的2024网易经济学家年会·夏季论坛上说，房地产已经持续了二十多年上升期，上升期如果结束了，它理论上应该是一个下行阶段。 李迅雷建议用租售比来判断目前房价水平，从目前来看，租售比明显还是偏低，如果认为20倍市盈率是合理的话，现在房地产市盈率大概在50倍，所以房地产恐怕调整时间会比较长。 这就是当前的矛盾所在，国资收储必然要求低价，但当前的房子从拿地开始就很贵，可能土地价格就远远超过了保障性住房的价格，你要求市场按保障性住房的价格卖给你，首先就得将市盈率从50倍打下来。 03 当前来看，救市政策仍势在必行。 8月14日，中国经济体制改革研究会副会长、国家高端智库中国深圳综合开发研究院院长樊纲在2024博鳌房地产论坛上发表了对房地产和城市化的看法。他指出，尽管宏观经济整体仍显不景气，但房地产市场已接近谷底，谷底之后还有一个在谷底爬行的阶段，也即“L”形，还会经历一段困难的时期。 要渡过这个困难期，仍需要政策的不断支持。如果降低门槛还不行，那就砸掉门槛；如果降低成本还不行，那就拿出点诚意来，将存量住房利率再降一降，尽量激发出增量需求来。 稳楼市就是稳经济稳信心，这个常识仍需再三强调。 本文仅代表作者观点。