家政服务盈利模式范文

1.1家政服务行业中法律法规存在滞后性 纵观广东省现如今的家政服务行业，各种法律法规、规章制度尚未完全建立起来，仅有的一些法律法规大都已经使用多年，与现今的社会需求格格不入。市场的无序化使得家政服务行业乱象频发，雇主与家政服务人员之间的关系逐渐“降至”冰点，矛盾的不断累积和升级为整个家政服务行业蒙上了挥之不去的“阴影”。现有市场上最为常见的中介式家政服务形很难适应《劳动法》和《合同法》的相关条款或者规定。长此以往，家政服务行业的标准化建设也变得形同虚设。广东省虽然已经在这个行业中逐渐加强探索，但是未来的发展之路仍然不平坦，法律法规的滞后性仍是制约行业发展的一大主要原因。 1.2中介式家政管理模式发展不均衡 根据笔者调查，中介式是广东省家政服务行业中的主要模式。但是随着时代的发展，中介式管理模式产生的时间较早，形式比较粗放，其虽然给家政服务行业立下了汗马功劳，但也是现如今家政行业恶性发展的主要根源。在中介式管理模式之下，家政服务行业的客户满意率十分低下，在服务中雇主与家政服务人员之间存在着无可调和的矛盾。同时，在中介管理模式之下，家政服务人员的各种社会保险均“无人认领”，这些行业乱象既严重危害了服务从业人员的切身利益，又使广东省的家政服务行业停滞不前。 1.3会员制家政管理模式发展不均衡 会员制家政管理模式也是为了规避法律法规而产生的一种管理模式。这种模式在运行的过程中“钻”了不少法律空子。由于法律关系的不明晰使得雇主与家政从业人员之间的权利和利益很难得到足够的维护。在此模式之下，家政服务机构对从业人员的法律义务并未作出明确的规定。权利与义务的不对等让家政服务机构存在着严重的权利与义务失衡的现象。长此以往，这种不匹配的会员管理模式让家政服务行业逐渐走向发展的“歧途”。不少规模较小的家政服务企业面临着巨大的市场风险，随时存在着倒闭的风险。而会员管理模式又是一次性的会员费用支出，企业一旦倒闭，这些费用变成了“无头债”，根本无人问津。 1.4员工制家政管理模式发展不均衡 在广东省家政服务行业中，员工制家政管理模式是政府部门大力提倡的一种新型服务模式，但是由于该种模式尚处于起步阶段，在具体的实践中仍然有着不少的问题亟待解决，其主要表现具体如下：首先，政府对员工制家政经营模式要求甚高，目前市场上能够获得该种经营模式的家政服务企业可谓是少之又少；其次，员工制经营管理模式让家政服务企业的管理经营成本增加不少。而政府相关部门对于该种模式的企业支持程度不够，上涨的成本加之严峻的市场风险最终也让员工制家政服务管理经营模式变得举步维艰。根据笔者的调查，广东省家政行业中员工制管理模式在发展中存在着诸多的阻碍，有的甚至还不如会员制或者是中介制的发展模式好。 2广东省家政服务业经营管理模式转型的主要策略 2.1加大政府部门的扶持力度，促进顺利行业的转型 为了顺利完成广东省家政服务业经营管理模式的顺利转型，广东省各级地方政府必须立足当下，在建立健全各项规章制度和政策法规的前提之下进行工作。具体而言主要体现在以下几个方面：第一，政府部门加大对家政服务企业的各项扶持力度，不管是从政策上还是在财政上；第二，政府部门还应该在税收制度上对家政服务企业给予一定优惠。一些税收的减免制度可以按照当地实际情况酌情开展；第三，各级地方政府还可以通过政府购买、财政补贴、财政转移支付等形式加大对家政服务行业的支持，通过各项优惠政策，家政服务企业将得到长久发展；第四，对于家政服务行业中的微小企业，政府相关部门的支持与扶持应该更加得力。微小类企业是近年来政府大力提倡发展的一种全新企业模式，微小企业更加适应时代的发展，在大众创业，万众创新的理念指导下政府部门更应当加大支持，实现微小企业的发展和壮大；第五，员工制家政服务企业是近年来新出现的一种企业模式，政府应该适当增加该类家政服务企业员工的社会保险收缴补贴比例，增加社会保险的扶持政策年限。 2.2充分发挥家政服务行业协会的联系作用 每一个行业都有自己的行业协会，家政服务行业也同样不例外。通过家政服务行业协会，政府、各家政服务企业之间的联系间变得十分密切。因此，充分发挥家庭服务行业协会桥梁作用具有十分重要的现实意义。首先，加大家政服务行业协会的建设力度，通过各项规章制度实现各个家政服务企业的沟通联系，并进一步加强政府与家政服务行业的联动机制；其次，家庭服务行业协会还应该不断充实自己的理念，立足行业，将自己做大做强，在行业中树榜样，立典范，不断提升自己的影响力和权威性，以全新的姿态引领行业发展新规范；最后，家庭服务行业还应该不断加强自我建设，强化各项管理机制，通过规范化的管理让家庭服务行业持续健康稳定发展。在此过程中，源源不断的人才供给也给行业发展带来了全新的契机。换言之，家庭服务行业协会与各个家政服务企业相互配合，将维持行业始终朝着良性方向发展。 3结束语 近年来，广东省经济飞跃式发展，在此契机之下，家政服务业经营管理模式的转型变得迫在眉睫。通过转型升级，家政服务行业的专业理念将得到升级与发展，并以全新的行业理念武装自己，不断提升家庭服务的专业水平，进而促进家庭服务行业的稳健发展。 作者:黄思思 单位:清远职业技术学院 参考文献： Abstract： This paper presents the value chain business model, which can lock downstream customer resources through membership and value-added services, lock upstream resources of domestic workers through the company's operation, and ensure the steady growth of operating income by charging customer's membership fee, service charges and attendants management fees. It’s theoretical feasibility with some reference value. Although there are certain difficulties in the implementation process, this business model which is real value of the existence can withstand the test from the market. 关键词： 老年人；家政服务；价值链；商业模式 Key words： old people；home service；value chain；business model 中图分类号：F2文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）08-0196-02 0引言 萍乡市现有60岁以上老年人20.8万人，占全市总人口的11%，其中80岁以上的高龄人口约2万人。未来15年，萍乡市老年人还将以年均2%的速度持续增长，平均每年净增老年人口0.4万人，人口老龄化的问题将更加突出。据统计，全市现有69所公办福利机构、21所民办福利机构，国有企业联办福利机构2所，共收养服务对象8053人，床位9600张，现有的设施远远满足不了市场需求。认真解决老年人生活中的实际问题，有利于保持家庭关系稳定和谐，促进老年群体与其他群体和谐共处，也有利于促进萍乡市相关行业发展和扩大再就业。 1市场需求 1.1 消费结构发生变化带来的需求萍乡作为发展中城市，在主要解决温饱问题后，面临着全民生活质量的提高，居民消费结构发生变化，家庭服务社会化程度进一步提高。随着人们工作和生活节奏的普遍加快，为提高工作效率和生活质量，必然产生对家政服务的更多需求。 1.2 家庭结构发生变化带来的需求由于多年实施独生子女政策，家庭结构正在发生显著变化，家庭小型化、人口老龄化等特点日益突出，“空巢老人”不断增多，满足老人服务的需求也将成为社会问题。未来的萍乡市，一对年轻夫妻可能至少要照顾4个老人，有的要照顾6个甚至更多。而目前萍乡市家政服务业的养老服务，基本介于社会与家庭之间，诸如陪老、托老、陪护、钟点工等服务项目。今后，随着老龄人口数量增多和服务需求的细化，如何为老年人提供更好的照顾和精神慰藉，这其中蕴含了巨大的市场需求和商业机会。 1.3 家政事业本身发展带来的需求家政作为一个事业有其自身发展的内在需求，目前尚处于低级发展阶段，如陪老、托老、陪护、钟点工等，特别作为发展中城市的萍乡，家政服务的发展受到了诸多因素的制约，但随着社会、经济的发展，家政服务需要有一个更大的空间发展和更高的层次提升以满足人们生活的需要。 1.4 不同层次家政消费带来的需求据调查，萍乡市中、高收入阶层把大部分时间和精力投身于自身事业当中，迫切需要优质的家政服务来为他们照顾老人、分担家务和教育孩子，这样可以构建一个高级家政消费团体。另外，随着居民收入的增加，为家政服务的市场需求提供了物质条件和消费能力，相当一部分市区居民已经有能力支付此类消费，这样可以构建一个大众的普通家政消费团体。 由此可见，萍乡市老年家政服务市场将随着客户群的增多而出现更多的商业契机，面对如此广阔的市场，目前该产业的发展现状怎样呢？据了解，与发达城市相比，萍乡对老年家政服务还很落后，而随着社会福利制度的完善，收入日渐充裕，老年人的消费力将逐年增强，但这个诱人的市场却存在着太多的空白，老年人多层次的消费需求还不能得到较为全面的满足，真正意义上的老龄产业还远未形成。老年人认为这是一个真空地带，应该大力发展；而商家却认为这里是雷区，不敢轻易涉足。商家的态度一方面引发我们进一步的思考，另一方面又让我们看到了萍乡市老年家政服务市场的前景。 2商业模式 2.1 价值链商业模式的思路基于以上对萍乡市老年人家政服务市场的需求分析，文章提出了家政服务价值链商业模式，主要思路如下： 2．1.1 以会员制和增值服务锁定下游客户资源客户在家政服务公司注册会员，客户只与家政服务公司打交道，签订家政服务合同。客户如对服务质量不满，家政服务公司则无条件更换服务员直到客户满意。新进服务员需经培训合格后才能为客户服务，以保证服务质量让客户接受。对于大规模使用服务员的客户来说，客户与家政服务公司合作，只需按时支付会员费即可解决管理上的难题。这样以来，家政服务公司对下游客户基本是锁定的，从而保证了下游客户资源。 2．1.2 以公司化运作锁定上游家政服务员资源据调查，萍乡市目前从事家政服务的人员基本上是自发的、松散的，大多数都是通过亲朋好友介绍与客户形成合作关系，这种个体式的家政服务对于家政服务人员来说，存在诸多弊端，比如工作对象缺乏连续性、自身利益得不到保护、人身安全得不到保障等。家政服务公司将服务员变成了公司员工，统一管理、统一培训、统一分配服务对象、按月发放工资福利，使服务员有了集体归属感。另外，家政服务公司能锁定下游客户，为服务员提供大量工作机会，规避了服务员的工作对象缺乏连续性的弊端。对于因客户原因，损害了家政服务人员的利益时，公司会以签订的合同为依据，为服务员进行维权，从而保护的服务员的权益。这样以来，家政服务员愿意加入公司，而不是选择个体经营。而从公司角度来说，公司能对上游的服务员资源进行锁定。 2.1．3 从偏远地区聘用服务员或从当地高校聘用在校大学生以降低运营成本，规避服务风险萍乡市周边较偏远的农村地区有大量家政服务员资源可以利用，一方面家政服务公司通过当地妇联筛选有一定条件的女服务员，公司、妇联与女服务员三方可签订合作协议；家政服务公司也可通过当地三所高校的共青团组织推荐利用业余时间、有兴趣从事勤工俭学的大学生，公司、共青团组织与大学生三方也可签订合作协议。与市区的服务员相比，从偏远地区聘用服务员或从当地高校聘用在校大学生，公司的运营成本会相对降低一些。一方面，由于当地妇联有途径了解和有办法约束所推荐的服务员，高校共青团组织也有途径了解和有办法约束所推荐大学生的情况，因而家政服务公司通过当地妇联和高校共青团组织也有途径了解和有办法约束所聘用的服务员，在向客户提供家政服务时，就会有针对性分派服务员进行对点服务，从而回避了服务风险。 2.1.4 收取客户的会员费、服务费和服务员的管理费来保证运营收入的稳步增长家政服务公司的运营收入可从以下两个方面获取：①客户的会员费和服务费。首先，客户要成为公司会员需交纳一定的会员费；其次，客户在获得家政服务公司提供的服务时需定期按约定价格向公司缴纳服务费。②服务员的管理费。公司在支付服务员的工资时可按事先签订的协议扣除一定金额的管理费。当家政服务公司刚开展业务时，由于有大量新会员入会，公司能获得一笔会员费收入；当公司走向正轨后，客户定期缴纳的服务费和服务员定期缴纳的管理费是公司收入的一部分，这种收入模式能够保证家政服务公司运营收入的稳定增长。 2.2 价值链商业模式实施的困难实施这种商业模式，虽然从理论上能给家政服务公司带来持久稳定的收入，但是在具体的实施过程中也存在着一些困难，具体如下： 2.2.1 客户方面在公司刚开展业务时，客户并不真正了解家政服务公司的服务质量和管理机制，因而期望有大量的客户入会并非易事。 2．2.2 服务员方面如果采用个体式经营，会在一定程度上节约向家政服务公司定期缴纳的管理费，这种定期缴纳管理费的“付出”与从公司期待的“回报”是否划算是服务员忠诚公司的关键。 2．2.3 家政服务公司方面一方面，当地妇联和高校共青团组织是公司聘用服务员的“下级机构”，虽然公司会给他们一定的利润分成，但并没有其他的约束机制，无法从机制上保证他们与公司的通力合作。另一方面，公司的收入来源于客户的会员费、服务费和服务员的管理费，支出途径有员工工资、相关部门的利润分成和公司的日常运转费用等，这两者之间的差额才是公司的利润。如何做到收支平衡，这是公司能否长久生存的基础。 3结论 传统的家政服务公司通常属于中介公司，是在服务需求方（客户）和服务供给方（服务员）之间提供中介服务，从客户方或服务员方收取一定的中介费用来作为收入来源。其弊端在于：一是价值提供单一，难以锁定客户和服务员，持续运营有一定困难；二是盈利模式单一，利润空间减小，生存日益困难。文章提出的价值链商业模式，既能通过会员制和增值服务锁定下游客户资源，又能通过公司化运作锁定上游家政服务员资源，还能通过收取客户的会员费、服务费和服务员的管理费来保证运营收入的稳步增长，理论上有可行性，具有一定的参考价值。虽然在实施过程中有一定困难，但是这种商业模式是否有真正存在价值还取决于能否经受起市场的考验。 参考文献： 在当前经济转型升级的背景下，媒体该如何转变经营理念？盈利模式如何转型？如何才能找准媒体经营升级的驱动钥匙？这些问题值得每个媒体人深思。 特色匹配模式才能赢得差异化利润 报业盈利靠什么？靠产品、品牌、资金、技术、人才，还有服务，报业盈利靠的是这些要素有机结合而组成的系统。单一能力容易模仿，系统能力才是难以模仿的核心能力。 美国哈佛企业战略专家迈克尔·波特认为，企业的利润来源，是多层次和多水平的，与技术、产品、服务、渠道、顾客、资本、声誉、品牌都相关。① 美国亚德里安·斯莱沃斯基等几位学者，在其合著的《发现利润区》中系统提出了盈利模式的概念。作者认为：某个行业的盈利区间是可变动的，在整个价值链上游走，有时候整个行业都存在利润，也可能整个行业都无利润，如所谓的夕阳产业。发现行业的利润区，关键在于发现行业盈利要素以及要素之间的“匹配度”。匹配度高，体现为高利润区，其他或是平均利润区，或者是低利润区和无利润区。盈利模式就是盈利要素之间的匹配组合模式。② 从以上关于企业盈利模式的思想可以看出：企业利润来源绝不仅仅来自产品销售，而是来自企业的整个价值链活动；企业的利润来源与技术、产品及服务、渠道、顾客、资本、声誉、品牌都相关；有特色的匹配模式，才能在竞争中与对手保持差异，赢得差异化利润；盈利模式设计的关键在盈利要素及其匹配模式。 通过多年的发展和积累，报业不仅拥有海量的内容资源、优质的品牌资源和渠道资源，而且拥有丰富的客户资源，包括广告客户资源和读者客户资源，尤其是客户资源成为报业区别于其他行业的独特资源。其中，读者既是报纸的终端消费客户，又是报纸所拥有的最有价值的资源。③ 可以说，报纸的发展史就是读者的开发史。维持相对稳定的读者群是保证报业发展的坚实基础。这些客户资源既可以成为城市分销、数据库营销、电话营销、短信营销、网络营销的载体，还可成为电子商务、客户俱乐部、商业活动外包服务、广告直投、物流配送等多种经营业务的载体。 然而，长期以来，传统报业的经营主要停留在以内容资源为中心的营销上。现在，报纸的产品形态从单一转为多元，内容不再局限于纸介质，还可以利用各种移动智能终端等数字化载体。但要实现精确传播，报纸必须掌握客户的真实诉求，将内容资源和客户资源巧妙地结合在一起，把特定的内容通过特定的渠道传送给特定的人。因此，报业在已有内容资源、人力资源、品牌资源的情况下，只有把客户资源当作驱动钥匙，才能将这些资源与客户资源结合起来，利用客户的需求来进行各种营销类增值服务和商业化开发。 组建商业资源和社会资源的联合体 工业化达到一定程度的时候，企业竞争的焦点就开始进入到人的内心世界，拼产品和服务能不能跟人们的生活方式、价值理念、情感状态和文化消费找到对接点。企业如此，媒体亦然。企业盈利模式设计主要体现在如下三个层面：一是以“关系”（关注利益相关者）为导向的盈利模式设计；二是以“竞争”（以对手的差异化、核心竞争力）为导向的盈利模式设计；三是以“客户”（顾客需求发现和满足）为中心的盈利模式设计。④ 以竞争为导向的企业盈利模式设计，是指以对公司的核心能力和资源的自我评估为前提，然后决定投入和4P（即产品、价格、渠道、促销）的组合。根本目的还是实现与消费者需求的链接。这个价值链起始于对企业的能力和资产的评估，中间起始有一个潜在的过程：通过对市场的认知、分析，最终把优势的能力和资源转换成能更好地服务于顾客的产品和服务。因此，这种产品和能力的提供，就必然具有与对手鲜明的差异性特点，通过差异化，企业也因此获得较高的营收。 以关系为导向的企业盈利模式设计，是指抛弃了以产品市场份额为中心的经营模式，而代之以顾客关系质量为中心的经营模式。 以客户为中心的盈利模式设计，是指企业以消费者需求为目标，寻找市场上还有哪些未被满足的需求，企业该采取什么方式才能满足这些需求。因此，对顾客需求的发现取代了销售产品的狭隘格局。 仔细对上述三种盈利模式进行分析，不难发现，这三种盈利模式归根结底离不开“顾客”、“客户”这两个词。而对于传统报业来说，一般对客户关系管理重视不够，管理模式处于较低层次。因此，未来报业发展，应彻底改变过去将“受众”当作报业固定不动的靶标的陈旧观念，设计以客户为中心的盈利模式，应用客户关系管理理念（CRM），建立自己的客户数据库，完成客户的数据获取，广泛开展与读者的互动与交流活动，分析客户行为和消费意向，积累和共享客户资源，有针对性地为客户提品和服务，发展和管理客户关系，培养客户长期的忠诚度。 但是，有针对性地为客户提品和服务，不能再简单地理解为从内容产品到读者注意力再到广告主的传统路线。而是应该分析和预测读者的消费行为和消费习惯，针对不同需求层次的读者群，制定不同的营销方案，充分利用报纸的内外资源，搭建商业资源和社会资源的聚合平台，为广告客户提供更多的增值服务，以实现客户价值最大化和报业收益最大化之间的平衡。 以《长沙晚报》“名师大讲堂”为例。该报每年策划组织“湖南高考名师大讲堂”大型活动，聘请湖南省“七大名校”中的现任高三教师，开展语、数、外等十科的专题讲座。这一活动不但在长沙学生、家长中引起巨大反响，还吸引了全省各地的学生参加。每次讲座时，可容纳数百人的会议厅总是座无虚席。活动通过《长沙晚报》的“高考名师大讲堂”专栏专版、星辰在线（）高考频道、《学生·家长·社会》杂志、湘江手机报等传播途径，向全省200万高考考生提供最权威、最及时的高考复习指导，获得广泛好评。这一活动，不仅获得了可观的门票收入，而且搭建了一个开发教育培训机构广告市场的平台，爱尔眼科以及一些留学机构、民办补习学校等业外相关资源被充分挖掘出来。此外，该报还将讲座后的名师讲稿解析汇编成《高考名师大讲堂总复习指导》增刊，因便于学生复习迎考而颇受青睐。 策划线下活动：实现由供应商向服务商转型 传统报业生存和发展的必备条件就是拥有广泛的读者基础，但随着新媒体的飞速发展，读者对报纸的阅读兴趣降低，接触时间大为减少。相反，对互联网的日平均接触时间则大大增加。我国三网融合后，报纸的内容产品在数量和时效上更将处于劣势。显然，传统报业未来不能仍然将自己定位为内容供应商，靠“卖内容”谋求生存和发展，而应转换思维，树立客户理念，关注客户体验，让受众参与媒体的生产流程，以大众最便捷、最喜欢的方式传播内容，通过策划线下活动，邀请客户参与体验，实现由供应商向服务商的转型。 《长沙晚报》先后与英国锐博国际教育集团策划举办“游学英伦”、“游英美·看世界”夏令营活动，每年在全市选拔300名10～17周岁、身体健康、有一定英语基础的中小学生，分别赴英国和美国进行为期16天和20天的学习、生活和游览。夏令营活动反响很好，也为报社带来了一定的收入。 搭建综合平台 汶川地震的消息最早是由腾讯QQ的弹送窗口的。现在很多报纸也都有自己的QQ报料平台，打破报纸出版周期的限制，保持24小时“发稿”；重要新闻在见报之前通过QQ，相当于为第二天的报纸做导读，激发网友读者的读报欲望。这样，QQ报料平台就承担了联系读者、沟通关系的功能，从而提高了读者对报纸的忠诚度。现在，有的报纸QQ报料平台的网友达到了几十万人，如果利用这个群体进行新闻调查，哪怕只有1%的人参与，所得数据也足以说明问题。 随着传媒业的不断成熟、信息技术的不断应用以及市场的逐渐细化，报业的客户服务意识不断增强，新的服务种类不断增加，服务质量不断提高。不少报业集团将原有的读者热线扩展为呼叫中心，甚至进行公司化运作，《长沙晚报》利用新的热线电话96333成立问讯公司，承接原热线电话的所有功能并全面升级，不仅可接受读者新闻报料、发行投诉、广告咨询、评报订报、建议求助等，还可以面向社会开展票务销售、家政服务、企业咨询、商品销售等便民服务。同时，充分利用现代通信与计算机技术，为集团系列媒体实现专业的客户服务与支持，将服务种类扩展为配送、中介、导医以及导购等增值性的服务，全面覆盖《长沙晚报》及其集团系列媒体《知识博览报》、《品周报》、《娱乐快报》、《学生·家长·社会》杂志、星辰在线网站、湘江手机报等。此外，《长沙晚报》将基于网站的新闻服务拓展为电子商务、游戏娱乐以及信息技术等增值，如星辰在线网站的影像中国、星辰电影等。 注释： ①汪康懋：《中外传媒赢利模式比较》，http//.cn/，2004年6月17日 ②【美】斯亚德里安·J·莱沃斯基等著，凌晓东等译：《发现利润区——战略性企业设计为您带来明天的利润》，中信出版社，2002年版，第38页

O2O已经迅速从表层变革进入深水区，很多O2O相关商业模式被验证错误或者迅速发展壮大，用技术手段切入传统行业的方式也更加多样化，O2O也在O or O以及O vs O之间摇摆。 除了商场、吃喝玩乐商户、线下服务商户等成为O2O热点之外，到家模式也成为一个新热点，美甲的、按摩的、泡脚的手艺人很多变成了流动作业。 之前O2O模式面临一个共同的问题，那就是浮在表面，无法深入。以餐厅为例，营销只是很的工作，更多改造需求来自内部。为解决这个问题，大众点评投资ERP厂商，目的就是为了从商户信息系统方面深入，实现从营销拉客到结算、后厨深入。有了这些基本数据，才能推出更多耀眼的新品。 吃喝玩乐希望辐射的是商圈流量，到家服务则希望搞定社区这块“富矿”。然而，搞定社区的真正入口在哪儿呢？物业是绕不开的门槛，而愿意费力气去啃物业这块硬骨头的公司，有可能赢得未来。已经有几十家创业公司直接瞄准物业，如邻里间、嘻生活等。 “家门口”不完全算“入口” 能顺利敲开业主家门的，有物业、外卖、收水费的、快递、修马桶的……还有美甲和化妆、按摩的。前面几样是传统的，后面几样是新近才流行的，其共同点是，频次很低，因此不能算是重量级的“入口”。 来看看敲开家门的服务，背后都有哪些互联网公司的身影。 第一，传统的物业收费、品质管理等，目前互联网化相对比较弱，一些创业公司比如邻里间，正在用互联网方式试图切入，传统信息化服务商也试图用IT方式切入。 第二，最后一公里送货，京东希望组织跳广场舞的大妈来完成，更多上门送货分散在各个物流、快递公司。 第三，传统服务延伸的到家服务，很多做美甲的、化妆、阿姨甚至泡脚师傅，也希望走进你的家门，这些服务背后分别是垂直、平台类互联网公司，比如58同城、美团、功夫熊等等。 这些想敲门的服务都有一个共同的目标，就是希望把“进家门”作为切入点，带动其他商业服务，实现互联网思维所谓的“羊毛出在猪身上”。 比如，到家扫地的阿姨希望帮你介绍清理抽油烟机的、护理皮具沙发的，或者顺便帮你带走干洗的衣服，到家美甲的妹子也许想推荐你买品牌指甲油。 换句话说，大家都想把某一个服务作为入口，“一针捅破天”，进而搭建一个以自己为中心的服务辐射，提高用户的使用频次。但是，入口本身已经不易，再辐射其他更是难上加难。 已经倒闭的叮咚小区，其切入点是社区内社交、周边服务，其实这种服务等于微信附近+58同城+大众点评，而这三者早已占据了用户心中的位置，再装一个小区版本的，服务还无法媲美前三者，实在多余。而与物业相关、业主真正关心的痛点，并未得到解决。 所以能敲开家门，不意味着可以做好入口。 真正的入口应该这样 为什么所有互联网家政服务要从钟点工入手呢？ 因为在所有的家政服务中，钟点工频次最高，而互联网高频切低频的理论已经得到验证。综合来看，能否作为入口应该从三个方面衡量，使用频次（高频次、高价值）、用户场景（刚需还是弱需求）、短时期覆盖大量用户的成本。 频次，可以通过服务叠加来实现。比如，58同城可以找到到家阿姨，也可以找到开锁的。京东的阿姨可以送快递，如果连外卖也一起送，频次就更高了。所以单项频次低的服务如果可以叠加，就能够提高频次。 用户场景，是刚需而非可有可无。比如，不交物业费可能要被断电，这时候上门服务就成了刚需，而现实情况通常是，你要跑到楼下去缴费。 短时期覆盖大量用户的成本。这个目前是很多商业模式拓展的最大门槛，如果频次低、场景弱，那覆盖用户的成本将无限上升。以滴滴打车来说，在用户智能手机不普及、司机对于网上服务也非刚需的情况下，当年单个用户获取成本高达几百元。 目前比较流行的到家服务、上门物流配送、代购、小区社交、周边服务汇集等，在满足入口门槛方面都不是社区O2O的理想模式。因为这些应用，都试图绕过进入小区的核心要道――物业公司。 社区O2O服务，最好的入口是物业，因为其中一个最大优势是刚需，业主可以更方便缴物业费、代收水电费、家里的简单服务比如换个灯泡、修个马桶等，以及通知停水、停电等消息。 另外一个优势是，覆盖成本相对比较低，搞定一个社区物业相当于搞定一个小区一大半的用户，相比之下，搞定物业的成本就不会显得那么高。 谁能锁定“决胜局” “社区是个富矿，每一个角落都可以散发商业气息”。很多社区相关商业活动，需要位置和享受集群效应，比如楼体广告、社区展示广告、销售产品，等等，这些都绕不开物业。这也是“邻里间”选择啃“物业”这块硬骨头的原因，其同时也在避免O2O变成O vs O的情况（邻里间，以物业为切入点的创业公司，一年时间覆盖了5万栋楼、近200万户家庭，获得这个数据的投入在千万级以下，覆盖性价比高）。 围绕社区O2O的创业公司，大多从生活服务、配送、社交等多维度入手，选择从物业入手的只有不到5%。因为物业业态非常复杂，高端物业公司之前已经有一定的信息化系统，要替代或者对接，成本很高，低端物业工作人员连智能手机都未必熟练。从行业现状来看，物业之前一直躺着收物业费，对改善业主服务也没太大的需求，物业信息互联网化甚至还可能受到一些既得利益者的抵触。 “邻里间”团队从合作者角度出发，为了做适配物业的产品，以保利物业、卓越物业、金地物业作为重点样本，同时调研了数百个小区，把传统的收费、财务、OA系统、呼叫中心、物业等都互联网化，用简单的方式来解决之前的复杂问题。而物业既希望进行互联网化转型，又惧怕被“取代”，当然更愿意选择一个与自己共同发展的合作者。 《财经天下》周刊=EW 云涛=YT EW：e家洁的发展符合你的预期吗？ YT：从去年到现在，我们解决了很多事情。最重要的一个是解决了服务质量的问题。e家洁前身是做打车的，打车领域的一个特点是不用解决司机服务之类的问题，或者说想解决服务的问题也很难。一开始滴滴们还让司机开门、送水，但后来司机就是纯粹的开车了。 e家洁做的是家政，服务质量特别重要，所以不能把打车的那套思路，直接用在阿姨身上。 我们2014年就解决了一件事，服务质量。通过培训，把工具、服务礼仪、打扫的顺序等阿姨的内功做好。之后，我们开始解决跑单问题，这是最核心的一个问题。在解决跑单问题之前，我们用全职的方式做，现在我的竞品还在做全职模式。其实全职也不一定都对，所以我们给阿姨做一些她不会跑单的活。2015年第三季度开始，我们让阿姨周一到周五的早晨做企业保洁，企业保洁有个特点就是不跑单。 企业更希望保洁服务外包，减少公司人力成本，而且企业保洁的打扫比家庭保洁更简单。如果我给阿姨6个家庭保洁客户和3个企业保洁客户，她就很愿意接活，不跑单了。 家庭保洁我们一直在做增量，没有做盈利。你可以看见，我们并没有推动家电清洗、保姆、月嫂这样的服务。如果我们通过这些服务，对服务者进行抽成，他们和客户有了第一次接触后，很可能就私底下联系了。所以，我们没有探索这一部分的盈利。 但有了企业保洁，我们就可以开始探索盈利模式了。 通过企业保洁，我们开始做企业的办公耗材、绿植、水、下午茶，成为企业的后勤行政管家。目前，办公面积200至500平米，人数50至100人的中小企业，是我们的典型目标。 EW：现在有多少企业用户，主要分布在哪些城市？ YT：不算阿姨，我们有500多名员工，企业用户过万，主要是北京、上海、南京、苏州、杭州这5个城市。家庭保洁已经开了25个城市了，企业保洁我们马上要开20个城市。我们全国现在有400个加盟商。我们有小二，小二分两种，一种是管人的，一种是管物的。 你如果跟加盟公司老板说要降低他们阿姨的投诉率，他真不知道怎么干，这些老板并不知道怎么培训阿姨。所以我们小二就是目标加过程。 EW：中小企业服务现在是个风口？ YT：今年我们要做一些盈利化尝试，通过企业保洁，把企业的后勤服务市场全部签了。当然以中小企业为主，大企业不做。中小企业为什么现在是个风口呢？经济好的时候，分享销客这种特别受追捧，企业会把钱投在Saas系统上，投入在销售人身上。但企业经济不好的时候他就开始省钱，就需要帮行政提升效果。现在公司的行政，很多还在有纸化办公，他一个人管着水、绿植，还得买个纸、本。我们让他无纸化办公，效率更高。 EW：你刚才提到跑单，行业跑单现象严重吗？ YT：现在是比较严重。作为用户，希望用一个固定阿姨，而不是进出自己家的是不同的人。我们频次还是比较高。按摩师估计一年来一次的，厨师就更少了。我的问题是，大家都用保洁，高需、高频，但很多是私下达成了协议。e家洁的订单只是浮在水面的订单，还有很多是私单。但是阿姨没跑就行，我可以让阿姨顺便向企业推销我们的水、绿植、耗材。比如，阿姨在帮企业擦花的时候，就可以顺便去跟企业的行政说，e家洁的花更便宜，而且可以帮你做养护。 EW：现在，家庭保洁竞争激烈吗？ YT：现在并不激烈。58到家现在不太做保洁了，现在他们主要在拼美甲和速运，尤其是速运。 你现在打开58，就发现订不到阿姨。因为阿姨都在e家洁的顾客家里。 阿姨跟司机师傅的区别就在于，司机师傅会冲着高补贴去，但是阿姨不会，阿姨要的是稳定。58到家为什么没有阿姨，因为e家洁已经把阿姨的市场垄断了。说实话，美甲师也是一个高收入追求者。 EW：小二体系是怎么建立起来的？ YT： 2015年后半年，我们开始转化用小二体系的。你看我们现在的竞品还在做全职，用底薪加提成的方式在招阿姨。 阿姨的活动半径也就一两公里吧。我说我最近要招5个阿姨，传媒大学附近的，58怎么知道那里的阿姨在哪儿，所以他根本就招不到。谁能招到阿姨呢？就是传媒大学旁边的那个小家政公司的老板。他是河南平原乡的一个老乡头头，他招阿姨就是打个电话回乡里，告诉他的乡亲下周坐火车来北京。 所以，e家洁当天订都能订的到服务，竞品完全订不到。在一线城市，你不可能预约后两三天的，你今天不知道明天的事，而且很多是到今天中午才知道下午的事。我们和58的区别，不是订得到的区别，而是模式的区别。我在用加盟商的那个模式去做，58还在用神州专车的模式做。 当初我们也是用神州专车的模式，底薪加提成招下去。马上碰到了招不到阿姨的问题，这个模式并不好。但是没人能给我一个答案，我只能靠自己对这个行业的洞察去想问题。我们对这个行业的洞察力是比较神武的，所以马上转换过来了。 EW：现在，公司最缺的是什么样的人？ YT：懂阿姨的人。我们作为白领，跟阿姨的代沟比较深。如果一个不懂阿姨的运营人员跟阿姨说，你坐个地铁，10号线，下了10号线开门就到了。对阿姨来说，这又对又错。这对的是快一点去了，用户着急。错的是，阿姨她宁可坐公交，也不会坐地铁，因为公交便宜。这对我们来说是无感的，但是对阿姨来说，那就是生活的一笔开支。所以如果不懂阿姨，你没法在O2O这个行业做运营。 我们队员洞察力比较强，就是研究阿姨，研究到骨子里了。我看一个人适不适合做运营，就看阿姨喜不喜欢他就行。阿姨很敏感，你跟阿姨聊天，阿姨喜欢跟你聊，这个气场一吻合就太适合做了。 EW：你跟阿姨接触多吗？ YT：早期接触比较多，现在我们懂阿姨的人比较多，就不需要我接触了。我会问执行层面的事。早期，我们犯了一些错。当时，我们在琅庭大厦租了一个10平米的办公室，然后招阿姨，让阿姨从石景山来管庄。阿姨坐了一天地铁过来，一进屋一看，这个屋子里全是一堆小年轻，戴个眼睛，一看不像是搞家政公司，一进去没聊两句就走了。我们心里就纳闷，阿姨为什么进来不跟我们说话就走了。 因为我那时候完全不知道这种问题，就亲自去找阿姨，去四环跟五环之间，城乡结合部在村口堵阿姨。你不是不来找我吗，我就在门口堵你。 EW：效果怎么样？ YT：一开始没人理我。我还摆了一个牌，写了两个大字，家政。阿姨一看就过去了，还说这个是骗子，哪有家政公司摆一个牌，摆到门口。 后来我们就换了一套策略，摆了一堆牙膏、牙刷、米、面、油。摆那儿之后，说报名就给牙刷、牙膏，这时候阿姨就来了，她也不怕骗了。然后她就问在哪儿接活啊，就开始有一点信任了，愿意跟你聊了。 当跟阿姨开始聊的时候，发现她们想的跟我们想的完全是相反的。我那时候触动比较大，我定了一个原则，所有的运营，如果你出一个决策必须要自己亲自去门店里跟阿姨聊一下再落地。如果你这个政策没跟阿姨聊，你没有落地权。 EW：当时家政服务竞争还是比较激烈的。 YT：对，早期竞争是比较激烈的。因为投资人也不知道这个模式是什么样的。那时候O2O的竞争，是看谁订单更高。一会儿你一万了，我就要三万了，大家就在那儿吹牛。 订单都是补贴下的，疯狂地砸钱，CEO之间的头脑是不冷静的。投资人也不看，因为钱还少，对投资人来说是小钱。天使、A轮、B轮都是小钱。 但到C轮了，这时候就开始问投资人要大钱了，投资人就冷静了。融大钱的时候，投资人会看你一些深度的洞察，模式，比如说刚才聊到的怎么解决跑单，怎么盈利。e家洁是这个领域里面唯一到C轮的，然后上新三板又融了一笔钱的。靠的就是说清楚了很多事情，包括每个细节的执行。 EW：竞争很激烈的时候，你个人压力大吗？ YT：那时候真的每天都睡不着觉。都说自己多少单，拿到钱了，一屋子的人，十几个人都拿到钱了。你从十几个人中，怎么脱颖而出，跟投资人说我最牛。做梦都在想这个问题的答案。天天就在想，是跟他们一起编故事吹牛自己定单高，还是踏踏实实做一件事情。那头脑一直都在徘徊，到底是跟他比单还是做事情。 我们当时好在没去烧钱，我就喜欢现在的竞争环境，就是没人跟我烧钱。58也不跟我烧钱了。头脑静下来，我会真正地思考价值，这个价值是用户的价值，或者阿姨的价值。给阿姨一个什么样的理由，她不会跑单。给企业一个什么样的理由，他愿意用我的耗材。 EW：很多公司都没有解决盈利模式的问题。 YT：今年这三大高频，生鲜、保洁、洗衣，谁能盈利，或者谁能把对方给干掉，这就是我们CEO要解决的。大家账上都有钱，就是看目前谁能把对方给干掉。到底O2O能剩下哪些品类。我们今年要证明这些事。 EW：为什么会选择新三板？ YT：新三板给我们一个很好的机会，未来可以直接转板，进入主板。现在，新三板一些优秀的公司确实能融到钱，像开心麻花，徐小平这样的投资人也鼓励大家上新三板。今年，肯定会有很多的优秀公司上新三板。当然你得活的够久才能上。 另一个长远的原因，其实是美国人不懂O2O。保洁在美国客单价是25刀，是5个汉堡套餐，对美国普通白领来说，价格太高了，只有1%到2%的家庭用。我们去美国上市，结局跟分众一样，得毁。分众说，我在电梯里卖广告，美国人没有这习惯，爱鲜蜂也是，上门洗衣在美国更没人用，它每栋楼底下都有一个自助洗衣房。所以长远来说，必须回归中国的资本市场，尤其是O2O。 打车、外卖更适合去美国上市，他们确实在用。说实话，目前做到100亿美元以上的，就这俩能去上，100亿以下的这种公司就别去美国了。 EW：怎样看待资本的作用？ YT：我的资本就是两个，一个是纯财务的投资，一个是战略投资。腾讯跟盛大，是战略投资，腾讯给我的资源，就是让京东到家第一时间接入我们，给我几千万的免费流量。那个流量价值几千万。腾讯自己没什么直接的流量给我，但是京东、新美大的资源给了我，这是它给我最大的资源。财务投资就是资本运作，帮我介绍更多的投资人。 如果做O2O，毫无疑问，BAT中一定要抱一个大树。 EW：怎么看站队的问题？ YT：一定得站队，你不站队意味着你被抛弃了。越高频的东西，越需要BAT的附加价值，像打车外卖，就是BAT之间的流量竞争。你想着，你要自己做，独立竞争，基本上没有这种机会了，因为你面临着支付等问题，逃不过BAT的基础设施。 BAT在中国前二十年已经帮我们建了一个网络基础设施，我们必须要跟他合作。我们在融天使轮的时候，就遇到这个问题，阿里和腾讯同时要跟我合作，当天下午四点见的腾讯，两点见的阿里，我们拿了腾讯的。 EW：阿里和腾讯同时站在你面前的时候，你选择会纠结吗？ YT：优先选择腾讯。腾讯的投资团队更专业一点，阿里更多是战略投资，他的投资思路是你能不能并到我这儿来。所以腾讯的心态更开放一点，我跟他们的腾讯投资团队关系非常好。 我觉得，站队的时候你就考虑，你未来是想被别人并出去，还是想自己干的问题。想自己干就选择腾讯，想被并出去卖个好价，那就是阿里。 EW：创业中，遇到的最大困难是什么？ YT：一定要有跑得通的模式。跑得通，就是跑到能赚钱有盈利，大家都用你有黏度，还要有竞争壁垒。你做了半天，被别人抄了后路，用更低的成本做了。比如说我是早前的易到用车，周航觉得自己的产品有黏度、有盈利，结果滴滴用流量成本做了。所以，我们无时无刻不想这三个问题。我每天都在考虑别人要抄我这件事儿，我怎么建立壁垒，阿姨才不被拿走对不对，我就考虑58来了，阿姨怎么能不被他撬走。 EW：当58宣布去做家政时，你恐慌吗？ YT：现在我不害怕了。当时有点恐慌，他钱比我多呀！我的阿姨才挣四千块钱，他直接说他那里可以挣六千，你说阿姨走不走。但后来看了一下，阿姨没走，所以58之后，市场再有人竞争打价格战，我已经不害怕了。我已经想清楚了里面的规则。 EW：你刚刚也提到了变道，你是怎么样从打车切入到保洁的？ YT：我之前在奇虎360做产品，我如果一直做产品，肯定不知道未来五年的趋势是什么。机缘巧合，我大学考了个托福，当时我的托福证要过期了，我就去美国了，在波斯顿念书，看见Uber很火。 那时候，国内没有人关心Uber。我就开始研究车，天天去体验Uber，书都没心思念了。念了十个月的时候，觉得这个车要在中国做，然后书都没有念完，就辍学回来了。我觉得这个一定能改造中国，就回来创业。 最简单地Copy To China，当时做保洁的时候，已经对共享经济有一些朦朦胧胧的认识。当时，滴滴拿了腾讯的钱，快的拿了阿里的钱。我还做吗？我得变道啊。 我发现，在北京五环外的那些黑车司机，他们的媳妇在干保洁，打车的模式完全可以套在保洁上。我就给那些保洁阿姨，都装了一个阿姨帮，然后我就沿着十号线扔人民币，我把广告印在十块钱的人民币上，上头写着5个大字：微信叫保洁。腾讯的人就看到了，我拿了腾讯的第一笔天使投资。 这个前提是，做打车已经锻炼了我找师傅的能力。早期天使阶段，是有一个人在跟我竞争，就是爱大厨的薛骄，他跟我拼全城谁找阿姨更快。早期就拼这个，然后我把他给干下去了。 EW：加盟是什么时候开始做的。 YT：2015年第二季度。B2C自营模式，我们只做了一个季度，我把招聘跟培训拆开了，你来招，我来培。这个模式，我认为到目前为止，是做家政最好的模式。 EW：你放弃打车转做保洁时，想过打车行业的竞争会到今天这种程度吗？ YT：没想到。我做打车的时候，切入点是专车，所谓的黑车，滴滴当时是做出租车。 我跟滴滴同一周上线，同时间见了腾讯投资的人。我跟腾讯讲了一个黑车的故事，程维讲了一个出租车故事，我讲了能赚钱的故事，他讲的是一个能起量的故事。结果腾讯投了滴滴。 现在，我是变通的高手，但当时还是一个商业模式的初级选手，你说我当初能不能看到现在，当时我还是个初级选手，肯定想不到如今结局。 现在打车的模式已经非常清楚，拼的应该不是模式变道问题，而是细节、产品体验、资本运作了。Uber如果在美国先上市，滴滴真的上市机会比较小，如果滴滴在国内A股上市，神州可能在国内A股先上市，我觉得滴滴跟Uber未来资本合作想象空间比较大。 EW：你之前在奇虎做过产品，对e家洁你还会抠产品吗？ YT：我会看产品，但我认为产品是第二重要因素，第一重要因素是商业模式。产品做得特别好，但也可能会输掉竞争，比如之前的易到用车，比如到家美食会。特别抠产品的CEO，你看他有个特点是技术出身，唯产品论。我其实更偏市场导向，我大学念的市场营销，不是做产品的。 EW：你也经历了创业潮，创业潮已经过去了吗？ YT：已经过去了。早期十年PC时代，然后电商十年，现在是O2O十年。移动互联网时期，大家最关注的是O2O，下一个十年，可能是VR/AR、人工智能，在这一点上，美国肯定比中国做得更好。这一波创业潮已经过去了，下一个风口还没到，作为一个优秀创业者，要提早布置这些事情。 EW：你提到爱鲜蜂，你也在观察其他行业创新吗？ YT：对，最主要我有时间想这个。为什么58没时间想，他是想美甲、想速运去了。他不是不充裕，是没时间，就是聚焦不聚焦的问题。我跟O2O这个行业的CEO都非常熟，会经常一起交流。只不过交流的主题有两个变化，原来大家交流怎么拿多钱，然后变成怎么节源开流，各种过渡。 关键词：互联网 物业管理 社区O2O 智慧型 我国物业服务业始于上世纪80年代，第一家深圳物业的成立成为我国物业开始的标志。发展至今经历了34年的时间。最近几年随着我国房地产行业的急剧扩张，物业管理行业也随之蓬勃发展。但我国物业管理行业发展时间较短，目前仍处于初级发展阶段，民众对于物业行业的认识程度还不够高，展望未来行业发展趋势，物业管理也被称为朝阳产业，市场空间巨大。 尽管如此，“不赚钱”确是当下多数物业公司难以发展的桎梏，这主要归咎于传统的物业管理定位在物业的日常维护与管理，收入来源单一，导致物业管理全行业亏损严重。据《2013年物业管理行业发展报告》显示，受成本急剧上涨、物业服务费定价机制的缺失、人才匮乏的影响，物业管理企业市场竞争力在不断地削弱。根据官方统计数据，57.76%的物业管理企业处于微利甚至亏损状态。T0P100企业净利润率由2011年的6.75%下降到2013年的5.6%。在物业管理行业的7万余家企业中，企业经营模式单一、管理水平低、盈利能力差、投入与产出比例失调等问题比较突出，制约着大多数物业管理公司的发展。面对日益增大的经营压力，传统物业管理公司的商业模式已无法跟上社会环境日新月异的变革步伐，其管理经营模式急需转型。 同时，物业服务企业的外部环境也正在发生重要变化。近年来互联网在世界范围逐渐普及，已渗透到国民经济的各个角落，移动互联、大数据、定位引擎等新技术在改变着人民生活方式的同时，也在颠覆物业管理公司的商业模式。互联网赋予了物业新的内涵与价值，在提升管理水平、强化基础服务以及构建和谐社区等方面发挥着越来越重要的作用。与此同时，2015年两会期间，总理提出“互联网+”的创新思维，鼓励传统行业依托互联网进行转型升级。中国物业管理协会沈建忠会长也提出“物业管理+互联网”的企业转型口号，“互联网+”已经“+”在物业管理上。因此，将移动互联网技术应用到物业管理当中，是未来发展的大趋势，更将成为现代物业服务业发展的新常态。 随着互联网思维与技术普及，社区作为用户生活主要场景获得了市场关注。在物业管理小区，丰富的社区资源需要整合，多元的业主需要满足，而互联网恰恰具有在资源配置中的优化和集成作用。因此，物业服务企业应当以提升服务效率和品质为中心，树立“植根社区，服务于人”的理念，借助互联网思维，重构物业管理模式，搭建社区O2O商务平台，重塑创新盈利模式，突出经营困局，以促进传统的单一物业管理逐渐向新型的集成化服务转型，让业主、物业、商家各方面分享包括互联网在内的现代科技发展成果，把传统物业对物的管理真正落实到对人的服务上，以实现行业的可持续发展。 一、物业行业现状与发展趋势 物业管理行业最早产生于19世纪60年代的英国，改革开放后，首先在我国的深圳、上海等沿海发达城市得以发展。随着房地产市场的发展以及存量房市场规模日益扩大，物业服务有了更大的发展空间。经过30多年的探索和实践，物业管理行业巨大的社会效益、环境效益、经济效益、强大的生命力和广阔的发展前景日益显著，是一个朝气蓬勃的朝阳产业。目前我国物业公司在管和可管面积已超过了200亿平方米，而且增量仍在不断放大。涉及多个领域，住宅、写字间、工业区、医院、学校、酒店、商业等等。根据中国物业管理协会提供的数据可以发现，我国物业的市场容量是巨大的。截至2014年底，我国已有10.7万家物业服务企业，从业人员达到600多万人。去年全行业营业收入已超过8100亿元。然而我国的物业管理仍然处于初级阶段，其劳动密集型、粗放式的服务模式，越来越多地限制了行业的发展。物业管理企业经费不足、专业人员缺乏、客户对物业管理认识不够、物业效率低、风险高、物业定位失衡、法制不健全等难点都需要得到解决。面对互联网浪潮的冲击以及日益增大的经营压力，传统物业转型升级势在必行。万科、朗诗、仁恒、彩生活等一批物业品牌公司率先扛起自救之举、极力寻求转型之道，紧抓“互联网+”发展机遇，积极运用新技术新工具创新管理和服务模式，以客户为中心改造传统服务业务，在保证基础服务品质的前提下，积极探索增值服务领域，开展多种经营，不断满足业主多维度高品质服务需求；积极探索物业管理自动化、系统化、信息化、精细化、智能化服务，促进了服务质量和管理模式的不断升级创新，带动了整个行业的创新突破和科学发展。 （一）传统物业生存之现状 自上世纪80年代第一家物业公司在深圳诞生以来，传统物业管理行业的利润越来越薄，不管是万科、宏图、朗诗、仁恒、银城这样的品牌物业公司，还是新鸿运、江鸿、华门这样的传统物业公司，行业的薄利是他们的共同痛点，甚至很多公司面临亏损的困局。不断上升的人工成本，让传统物业管理公司直接面临生存问题。传统物业管理行业是劳动密集型行业，人工成本在总成本的占比高达60%～70%。过去30多年，物业管理行业并没有做出太多改变和进步，仍然停留在“农耕”时代，完全靠劳动力、靠手工作业。现实是残酷的。伴随着经济发展和人口红利的消失，中国的劳动力成本逐年水涨船高，每年大概以15%在增长，所以物业行业每年要承受一个巨大的成本的增长。成本上升的同时，传统物业的收入却在原地踏步，众多物业公司的物业项目管理费多年未涨，盈利空间被进一步压缩，行业出现普遍性亏损。在这种状态下，物业公司很难做出一些需要大笔支出的创新、研发。一些企业被迫裁员，进入陷入一种“利润降低-裁员-降低服务质量-利润降低”的恶性循环。不仅如此，物业公司还面临基层员工流失率高、招聘难的问题。高流失率不仅难以保障稳定的服务质量，更是对企业培训成本的巨大浪费。这些因素促使了物业管理行业在很长一段时间都被贴上了“高成本低利润”“劳动密集型”等传统服务业的标签。面对如此巨大的竞争压力，为适应经济发展新常态，物业管理转型升级势在必行，而“互联网+物业”则是行业转型升级的重要路径之一。 （二）新型物业多元化经营 随着信息技术的发展和生活水平的提高，业主消费已经从房屋住宅本身的规划建设转移到了房屋物业管理的品牌和服务。开放商则从原来的卖房子为主，转移到创造更高价值，即使用更好的物业上。这对物业管理企业来说，是良好的发展机遇。加之，社会思潮的多元化和业主生活环境的差异性直接导致了业主需求的复杂化和膨胀。物业管理已经不仅仅局限于对不动产的日常管理和维护，而是扩展到满足广大居民生活需求的各种服务。为扭转传统物业亏损的局面，满足日益增长的市场需求，众多物业管理公司利用互联网技术进行节流、开源。以彩生活和万科物业为代表的物业巨头率先对传统物业进行技术升级，降低用工数量，提升传统物业服务的盈利空间。在节流的同时，物业管理行业也积极拓展服务界限，进行开源。目前，行业形成了一种共识，即传统物业管理服务只是基础，要对物业的服务拓展到人的服务，为社区业主提供增值服务。业主消费需求是多样化、多维度的，涉及电器修理、家政卫生、养老幼托、房屋租售、缴费理财等多方面，因此开展多元化经营是我国现代物业管理发展的特色，即我国物业管理的内容从传统意义上的楼宇维修、养护、清洁、保安，延伸至洗衣、配餐、病人护理、物业租售推广、通信及旅行安排、智能系统化服务、专门性社会保障服务等各个方面，从居住物业、酒店宾馆等商业物业延伸至医疗、IT行业、教育以及高科技企业各类物业。 我国现代物业的多元化经营不仅体现在服务的内容上，也表现在高科技在物业管理中的逐步应用上，集中反应在物业管理的智能化、网络化、信息化方面，利用现代计算机技术、自动控制技术、通信技术等高新技术和智能化的设备系统可以实现对物业及物业设备设施、物业环境、物业消防、保安等的自动监控和集中运程管理，实现对用户信息、保修、收费、综合服务等的计算机网络化管理，实现与每一位服务对象的“零距离”沟通，深入地面向每个家庭提供更具个性化的服务。 新型物业的多元化经营，不仅使物业服务更简单、更有价值，而且也让业主能够享受到更睿智、更多彩、更快乐的服务。 （三）物业发展的新趋势 2014年以来，物业管理行业作为国民经济新的重要增长点和提高居民生活品质的重要载体，加速融合移动互联等新技术，服务质量和管理模式不断升级创新，受到了社会和资本市场的广泛关注，行业迎来新一轮风口。到2012年底，物业管理面积约为145.3亿平方米，较国家统计局2008年的第二次经济普查数据公报显示的125.46亿平方米增长了约16%。截止2014年底，全国商品房竣工面积为10.7亿平方米，根据近3年年均复合增长率计算，全国未来3年物业管理市场容量将新增35亿平方米的规模。即使按照年均6%至10%的增速计算，未来两三年内中国物业行业的总体规模也将突破万亿元。另据统计，至2020年，中国将成为全球规模最大的存量房市场，随着互联网环境下各种消费热点的形成，物业服务将迎来创新转型的重要“时间窗”。中国物业管理协会会长沈建忠说，中国物业行业将转变发展模式，提高服务产品的附加值，实现从粗放型传统服务向集约型现代化服务的转变。 首先，随着市场经济的不断完善，物业管理企业的定位将更加明确。在物业管理发展的20多年历史过程中，不少物业管理企业经历了管理理念从“管理型”到“服务型”的深刻变革，强化从管理“物”向服务“人”的转变。通过提升服务质量来推进管理，这是物业管理理念的一个根本变化。不论时代如何变迁，不论物业管理发展模式创新到何种程度，为业主服务的理念和主旋律一定将得到秉承和延续，因为物业管理的核心和生命力就在于不断满足和超越业主不断增长的需求。 物业管理公司兼顾物业经营和物业管理服务两大业务内容，因此，健全的组织机构和岗位管理体系是必不可少的。在满足企业资质的前提下，对于管理片区，要根据片区的实际情况配备充足的小区管理人员和专业技术人员，提升物业服务等级和质量；对于管理总部，也要根据企业发展的需要配备足够的职能管理人员和经营人员，这是因为，没有足够的管理人员帮助企业领导承担起日常事务的管理工作，没有足够的参谋人员能够帮助企业领导进行经营策划，必将导致企业领导整天忙于应付各种琐碎事件，陷入日常管理的泥潭，难以集中精力站在高端思考公司未来的发展方向和发展策略，常此以往，公司必然始终在出现问题－解决问题－再出现－再解决的低层次状态下循环，不可能实现企业高效快速的发展，这在国内的很多物业管理公司非常普遍。因此，作为物业管理公司，必须强化总部，加强集中管理能力，统一经营策划、财务管理、人力资源管理和品牌宣传等核心职能，将公司的管理提升到一个新的高度。 二、制定发展战略 清晰而切实可行的战略规划，是建立在对宏观环境、行业特征、竞争对手和自身实力的充分理解基础上的。通过明确企业发展战略，可以使物业管理公司确定发展目标，充分挖掘自身潜力，刻意提升企业核心竞争能力，制定相应的差异化战略和多种经营策略，提升服务质量和品牌策划战略，拓展上下游纵向整合战略，并通过有效的战略实施手段，进行战略目标分解，为公司的内部管理变革制定行动纲领和理论基础，在此基础上再细化制定战略实施措施，以具体工作开展来保证战略目标的实现。 三、拓展业务领域 物业管理公司在提供房屋、设备的维修、维护和保养，环境卫生、安全消防、清洁绿化等的基本服务以外，还可进行一些增值服务或综合服务，以整合和充分利用社会资源和社会服务供应来提高公司的盈利能力和品牌效益，常见的一般包括： ①生活起居:在衣食方面提供便民服务。 ②教育娱乐：开办各种学校和文化娱乐活动。 ③购物方面：如装修装饰材料、五金水暖以及日用百货销售。 ④信息方面：业主与社会服务供应商的信息集合和平台搭建。 ⑤经纪中介服务方面：如房屋出租、出卖中介，房屋评估、公证，家政服务中介； ⑥广告业务方面：可利用小区的户外广告牌、小区广播和和小区的闭路电视等形式进行广告宣传。 四、建立品牌效应 物业管理的实质就是提供高效便捷的服务，品牌和口碑是物业公司的最核心能力，因此，物业管理公司应该根据社会资源、片区特点、外部经营和内部提升的不同需要，提供针对性的应对措施，致力于提升品牌的社会美誉度和客户认知度，具体方式可考虑以下几项： ①政府和公共部门方面：建立与政府机关的良好关系，可以大力发展学校，公共服务部门，政府机关外包的后勤业务。 ②旧小区方面：变坏事为好事，对现有的维持小区，虽然从政治角度等等不能进行放弃，但是，可以此为契机，大力宣传物业公司作为诚信企业，其企业经营的重点不是以赚钱为目的地，而是以社会和客户为中心，树立物业公司负责任的外部形象。 ③新小区方面：通过规范管理大力提高服务质量，健全便民服务措施，建立良好社区文化，提升金鼎湾物业公司的品牌知名度。 ④外部项目方面：外部市场项目以单业主类型物业项目为主。以个别重点项目为突破口，以点带面，树立品牌，带动该类型物业市场的全面发展。 ⑤资质注册与质量体系认证方面：通过注册高级别资质和进行iso9000质量体系认证，增强公司的宣传力量，提高客户的信任度，提升品牌认知度。 五、建立严格的成本控制体系 加强成本控制，节省费用支出，建立目标成本体系，使得企业在不影响所提供的服务质量的前提下，达到成本的持续降低，是规范公司内部管理，降低消耗，增收节流的重要工作内容；因此，物业管理公司必须建立严格的成本控制和预算管理体系，通过对工作流程的精细梳理和权责体系的明确界定，对公司的采购成本、营销成本、人力成本、管理成本以及财务成本等进行严格的规划、评审和优化工作，在事先、事中和事后进行全方位的成本管理，最终达到持续降低成本的目的。 六、规范业务流程 流程是公司创造价值的机制，对企业的业务流程进行根本性再思考和彻底性再设计，理顺公司内外关系和工作衔接，从而获得在成本、质量、服务和速度等方面业绩的巨大改善，使得企业能最大限度地适应以‘顾客、竞争和变化’为特征的现代企业经营环境，对于物业管理公司这类服务型企业至关重要。 通常意义上，物业管理的全流程如下： 对于每一项工作流程，都应该明确其工作目标、适用范围、相关术语 与定义、涉及的部门与岗位以及其负有的权责、工作程序、关键控制点和核心重要输入输出，并配以相应的操作性表单，保证工作内容无缝衔接、工作人员克尽职守，最终实现工作任务的圆满完成和企业发展目标的实现。 七、健全人力资源管理体系 物业管理公司必须建立科学的人力资源规划、严格的绩效考核体系和市场化的薪酬管理体系为核心内容的人力资源管理体系，充分调动优秀员工的工作积极性和企业认同感，为企业发展目标提供根本保障。 人力资源规划——按现代企业管理原则编制企业的人力资源规划，包括企业的人员编制计划、人才的职业生涯规划、人才更换和人才储备计划以及员工的培训与教育制度与计划等。 绩效考核——建立基于安全指标、环境指标、绿化指标、设备指标、房管指标、客服指标、培训指标、内审指标、满意工程指标等九大模块的kpi指标，设计考核制度和管理办法，设计考核应用表单，指导考核工作开展。 薪酬体系——规划公司的薪酬、福利政策等方面的制度，按现代企业制度规划公司工资及福利方案，使其具有竞争力、公平性，并解决员工的后顾之忧，针对公司发展需要和不同层次的人员设计利益激励机制。 八、建立服务质量管理体系 物业管理公司作为服务型企业，服务质量的保持和提升当仁不让的处于最核心的管理地位。因此，必须实施全面质量管理，综合运用现代管理手段和方法，通过实施质量管理的培训与理念灌输，提高全体员工的质量意识，规范员工的服务行为，完善质量责任制度，为业主提供充满人性的个，全面满足物业管理的工作需要。在企业的实际运作中，可以通过六西格玛质量管理规范、iso9000质量管理体系以及国家和地方制定的各项物业管理标准作为具体的行为准则来指导和规范具体的质量管理体系建立工作，增强员工素质，提升企业的核心竞争力。 九、理顺与开发商的工作关系 物业管理公司服务质量的好坏，很大程度上取决于房地产开发商提供的配套服务是否完善，是否及时。当前，物业管理公司与开发商主要有两种形式的关系，一种是完全独立的经济实体，另一种则是存在隶属关系的母子公司。第一种关系在工作接洽中完全按照国家和地方相关法规进行市场化运作，一般不会产生人为因素的干扰；而在第二种关系中，物业管理公司作为开发商的下属企业，在谈判能力和业务沟通上处于相当劣势，开发商往往会以顾全大局的名义要求物业公司尽快接管，容易因“配套不到位、拆迁安置遗留问题、房屋质量”等诸多问题的造成物业管理公司和业主之间的矛盾与冲突，因此规范开发商和物业管理公司的工作关系，建立基于契约和权责明确的集团公司管控模式，也是物业管理公司和开发商都应重点关注的问题。 1.明晰母子公司管理模式 采取战略管理型的管控模式更加符合开发商和物业管理公司的工作特性，该模式主要用于相关行业领域间的运作，强调集团公司的财务监控和战略统一部署，有利于公司组合的协调发展以及战略协同效应的培育，有利于物业管理公司根据自身发展需要独立开展经营业务。 2.强化内部市场化服务意识 开发商和物业管理公司都应建立内部市场化服务理念，规范双方权利义务，明确业务工作内容，严守接管验收标准，保障物业工作的有序进行。 3.合力解决历史遗留问题 对于种种历史遗留问题，可由物业管理公司将问题汇总，明确双方责任，提出一揽子维修或货币补偿解决方案，根据实际情况与开发商协商解决，保证物业管理工作的顺利进行和社会民生的安定祥和。 4.开发商加大扶持帮助力度 作为开发商，应将物业管理公司的长远发展纳入公司的整体发展战略规划中，进行有步骤有针对性的扶持和帮助，在人力、物力、财力以及工作上给予一定的资源保证，物业管理公司应该注意资源的整合与合理运用，尽量提高有限资源的利用效率和效果，保证企业发展目标的顺利实施。 5.物业公司建立端正的工作态度 物业管理公司和开发商的血缘关系是无法抹煞的，因此，物业管理公司应首先摆正自己的位置，在公平公正公开的基础上积极协调开发商和业主之间的关系，维护开发商和物业管理公司的良好形象，提升开发商和物业公司的品牌美誉度和知名度，保护开发商的合法权益；不能以旁观者和第三方的角度思考问题，置身事外，或抱怨连连，甚至懈怠工作；这需要物业管理公司管理者必须建立大局观、全局观，并在公司内进行广泛宣传教育，引导公司员工共同摆正心态，踏实工作。 综上所述，通过建立健全公司内部管理体系，理顺母子公司关系，建立客户导向的市场服务意识，培养优秀的物业管理人员，是物业管理公司全面提升管理能力，培育核心竞争优势的关键步骤，只有内部规范了，才能真正做到全心全意为住户服务，使物业管理企业能在激烈的物业管理市场竞争中立于不败之地。 自从中央提出推动媒体融合发展以来，传媒界关于融合的调子也随之高了起来。然而，报纸、杂志、广播、电视，大家规划的都是以自己的内容为核心，建立媒资中心，通过中央厨房一菜多吃，实现台网联动、多屏传播、多屏互动。有的甚至还设计出媒介跨界，比如做杂志也做同类的视频，找电视（网站）渠道落地播出…… 这当然不是新媒体。这是在没有理解信息革命本质的前提下，仅仅根据技术的可实现程度，试图把传统媒体搬到互联网上。 这是人类的惯性思维在作祟。就如同工业革命时人们试图给大石头碾子装上发动机。因为千百年来，只有沉重的石头碾子才能把麦粒碾成面粉，“碾子磨面”已经天经地义地成了人们的思维定式。 在人类的技术发展史上，这种因惯性思维导致社会发展的迟滞是一种普遍现象。再比如早期的轮船，就是人类惯性地以为要想驱动大船，只有船两侧才能有足够的空间容纳下更多的人划桨。于是，150年前，密西西比河上、五大湖区跑的都是那种把水轮装在船两侧的“轮”船（“轮船”就是这么来的）。 同理，报纸、杂志、广播、电视这些传统媒体，它们的形态、内容、渠道、介质、受众、盈利模式等要素已经顽固地成为媒体人的思维定式，成为我们思想深处的“石头碾子”。大家惯性地以为只有“这样”才能称为“媒体”，媒体就应该是这个样子！ 其实，把这种“顽固”全推到传统媒体人身上是有失公允的。事实上，当今整个人类都有这种思维定式，甚至包括国外的雅虎、HULU，国内的奇艺、优酷这些所谓的新媒体，又何尝不是以这种思维定式，照着传统媒体的猫画着新媒体的虎呢？只不过，媒体人是给传统媒体加装互联网，IT技术人是给互联网加装传统媒体，半斤八两而已。 思维惯性是一种普遍的人性，无所谓好坏，正是因为这种惯性，人类社会才得以按照某种路径稳定地走下去。当然，人类如果仅仅依靠惯性思维，社会的发展就会一条道跑到黑，甚至在错位的路线上徘徊踯躅。 好在人类的思维方式还有跳跃性和创意性的一面，所以，当人类实验了给碾子装发动机，发现它别说磨面，仅仅把成吨重的石头驱动起来就得消耗巨大的能量，于是很快就用很小的高速旋转的磨轮代替了碾子，麦粒从上部流进去，从下部出来的就是面粉，磨面效率提高百倍，能耗却大幅下降。同样，人类也用小巧的螺旋桨装到大船的屁股上，代替了蠢笨的大水轮。现在，我们讨论传统媒体向新媒体转型，也必须让我们固化的思维跳跃一下。 如何跳跃呢？首先我们必须回归事物的本源。正如磨面是石磨的本源，而不是驱动碾子；快速安全载物是船的本源，而不是硬要在船舷上驱动巨大的水车。 那么，媒体的本源是什么呢？媒体的本源是：传播信息。也就是说只要我们充分利用各种互联网技术进行有效的信息传播，它就是新媒体，而不是非要用互联网传报纸、传杂志、传电视。这完全是两回事儿。 如果以“传播信息”为出发点，你就会发现，我们开头所说的，为媒体融合转型所做的工作和规划多数是人类正准备废弃的“石头碾子”。因为，新媒体会重构自己的内容形态、运营形态、赢利形态。换个角度说，如果互联网是信息发动机的话，传统媒体这盘石磨、这艘大船，只有找到拥有全新原理的磨轮、螺旋桨，才能实现媒体的转型。 届时，互联网新媒体与传统媒体相比，除了传播信息这一点是相同的外，其他的全都会发生彻底的改变。我们必须认识到，这次互联网技术与传统媒体的融合，创造的是新“物种”，而不是简单的进化、改良。是孢子植物与种子植物的巨变。当满山的松、杏、桃等种子植物繁衍开来，孢子植物的代表――桫椤（其实就是大蕨菜）就直接濒危了。从形态上看，两者之间传承、一致的东西其实很少，主要是细胞分裂、光合作用、趋光性等生命底层的东西。 为此，我们必须正确理解“互联网”这一概念。这个“”号，是指互联网与传统行业相结合的宏观趋势，而具体到与某个行业深度融合时，它却绝不会是简单的加法。因为互联网自身有自己的技术、逻辑、接口，而传统行业（比如媒体）也会有自己的定位、功效、流程等，双方这些复杂的要素绝不是一一对应的相加关系，而是一对多、多对多的关系，是乘积、幂、指数、积分、傅里叶变换的关系。这种融合发生的不会是物理反应，而是深度的改变事物性质的化学反应，甚至是核子反应。 综上，在我们进行媒体融合的设计和实践之前，首先要厘清这个深层的“道”，有了“道”，我们才可以考虑具体的“术”。不谋全局，不足以谋一域。 二、别再给石头碾子抛光打蜡了 正是基于失了“道”的出发点，这几年媒体融合的成果寥寥，这也严重打击了一些媒体人的信心，有位媒体界的大V就曾在微信里对我说：“我们把太多精力放到新媒体、新模式等宏观问题上，恰恰忽略了传统媒体自身的改革，我们完全可以通过管理体制的改革，节目内容和编排的创新实现媒体的发展。” 对于他的这番话，我实在无从回答，我脑海里闪现的是一位用手工织布的老婆婆，在工业革命时，还在深信通过改进蹬脚踏板的方式就能提高织布质量和速度。这画面让我心生悲悯！ 特别是有些技术专长的人，他们也在惯性思维下，做着改良石磨的事儿。什么OTT、DVB+OTT、高清电视、家庭网关、IPTV……且不说这些东西上面运行的无非还是电视台和节目公司制作的传统线性的电视节目，而我们前面已经说过，这些节目都是行将被淘汰的石头碾子，你无非是为这些碾子做了个高级一点的滑道嘛！更要命的是你这套投资巨大的体系即使建立起来了，也不过是左兜掏右兜，让传统的有线电视断了生计，自己却并没有质的飞跃，根本没有找到全新的信息传播原理。 千万别说人类是离不开电视的，人类离不开的是视频，而不是电视。更确切点说，人类是生活在影像世界里的，人类离不开的是移动影像，视频是目前移动影像最好的记录方式，而电视只是视频技术和传输技术处于低级状态时的一种广泛应用。就像我们曾笃信人类离不开粮食，而事实上，人类离不开的是能够提供营养和能量的食物，粮食只是初级温饱阶段最普及、最直接的食物。不信看看我们今天的餐桌，与鱼肉蛋奶蔬相比，直接的粮食消费还有多少？ 这就意味着我们给传统电视这个大碾盘修筑的这条高大上的滑道，随着时间的推移，可在上面滚动的碾子会越来越少。即使硬把它们搬到这条通道里，这种为了满足最大公约数的大众文化快餐，也将退化成文化垃圾，无人问津。文化垃圾装进电子垃圾，依旧是垃圾。 我们现在就可以大胆地预测，未来三到五年的时间里，传统媒体的内容形态将很快进入到中国人所经历的食物演化进程，对应的媒体内容就是内容的精品化和高度的专业化、个性化，其他空泛的内容都将转化成更符合人性的全新互动的节目形态。 三、我们该怎样做媒体融合 首先，我们要参透人性。互联网改变的是人类信息的传播方式和能力，但它短期内无法改变写在人类基因里的人性。事实上，互联网上所有成功的应用都是从人性中来，再回归到生活中去满足人性。只有理解人性才能理解新媒体。 其次，人性中的物欲、探索欲、沟通欲等底层而强烈的欲望成就了阿里、百度、腾讯等互联网企业。满足这类普遍性的基础人性，需要十分庞大复杂的软件系统，需要的是平台的构架力。我不敢说这类应用已经都被做完了，至少智能化的媒体信息传播体系还有机会，但这应当由掌握足够资源的国家级和行业领军媒体来做。一般的媒体机构要从更具体、更细致的人性需求入手。 再次，要明确的是我们的优势。千万不要说我们的优势是内容，那是我们笨拙的碾盘，我们的优势是长年积累的公信力、政府资源、社会资源，以及文字、图片、语音、视频等记录再现符号的驾驭能力。这些才是互联网公司短期内无法超越我们的。 注意了上述三点，现在我们就可以规划我们的新媒体了。 让我们先梳理一下我们传统的报纸、杂志、广播、电视。其实它们在内容上几乎完全是相通的，只不过广播、电视是用频道及下属栏目加以区隔，纸媒是用版面及下属专栏加以区隔，因此我们以一个省级电视台为例，就可以代表所有传统媒体： 一个电视台一般有10个频道，每个频道有20到30个日播（周播）节目，每个节目有3到5个常设（非常设）板块，这就意味着按最小的归类划分，保守估计一个电视台也有300到600个常设内容。我们为什么会有这么多内容，如果观众不喜欢，我们恐怕早就把它们砍掉了，显然之所以它们得以常设，是因为观众需要这方面的内容、信息，这些内容符合和触摸到了观众的人性。 好了，这几百个细分内容就是我们新媒体的拓展方向，任何一个细分内容都可以做成一个满足人性的互联网应用。比如，一个少儿频道，它会分成三类内容，一是给父母看的，二是给孩子看的，三是给父母和孩子看的。我们在这里无法把它们一一细分，只拿“给孩子一起看的”往下细分，可以分为动画片、儿童音乐、儿童手工、儿童教育（其实这一级，如儿童教育还可以按科目细分）等。我们再拿其中的儿童手工详细举例，这个儿童手工就可以做成一个很好的应用软件，教孩子们折纸、剪花、自制玩具。现在手机、iPad的触屏技术非常成熟、方便，孩子们完全可以在屏幕上先练习，搞明白了再用实物实践。接下来规划好对孩子的奖励机制、与孩子的沟通机制，以及用户、数据、付费等机制。至此，一档真正的互联网新媒体应用的内核就规划得差不多了。接下来就是找懂互联网产品的人员进行具体的规划设计，找技术人员具体开发了。 这样的新媒体才是用文化产品的思维代替传统媒体的思维，用游戏（应用）的思维代替传统节目（专栏）的思维。 当然，每个媒体在具体实施时要注意以下几点：一是几百个需求不是你一下都能做并做得好的，要结合自身的综合优势。二是要选择用户需求大，市场规模大的先下手。三是不管你原本是什么媒体，在互联网的应用里，文字、图片、语音、视频，四种记录（再现）符号你都可以灵活使用，根据需要而定。四是地方媒体要特别留意接地气的应用，比如家政服务、定电影票、定餐厅、本地实时交通信息等，这些都是异地竞争者无法与你竞争，外地用户也极少需要的信息服务，而这恰恰是你的天然优势。五是这些应用一定要与现有的节目打通联动，甚至也可以适当利用如微博、微信等社会资源，只是如果你有“野心”的话，不要完全依赖它们。 关键词：社区商业；选址；区位 中图分类号：F292 一、引言 社区商业在我国城市化进程与经济生活中扮演着重要的角色，关系到“社会和谐”，“环境宜居”，“生活保障”的大事。随着我国城市人口的增多和居民生活的日益改善以及大量新建社区的兴起，引导和发展社区商业已经成为一项重要的民生工程，越来越受到政府的支持和社会的广泛关注。在未来十年里，新型城镇化成为中国的经济发展重点。，住房是大部分家庭储蓄的目标和消费的热点。反观当前城市社区，社区商业的现状不是很乐观，主要表现：从布局上，缺乏理性的社区商业规划，商业建设滞后等问题不少。就拿广州来看，在一些老旧城区，由于历史和市政规划的多重原因，社区商业配套设施不够齐全。在新的住宅片区，商业地产发展不到位，缺乏商业网点配置，给入住居民带来不便。在本文中，以理论结合实例，来解析社区商业中心的选址问题。 二、新型城镇化与社区商业中心的兴起 本部分从以下三方面作以介绍。 （一）新型城镇化与社区商业中心的内涵 社区商业是一种服务于社区居民，以便民、利民为宗旨，为了满足和促进居民综合消费的属地型商业，追求人与自然、人与社区的和谐。社区商业是新型城镇化的一个重要组成部分，它是相对于邻里型商业、区域型商业和城市型商业这三种商业形态而言的，其在服务的商圈范围、提供的商品种类、规模的大小等方面都介于邻里型商业和区域型商业之间。社区商业的基本功能包括满足社区居民的购物需求、休闲娱乐需求、服务需求等。 （二）国外社区商业基本经验 在进行社区商业中心选址研究之前，我们先来了解一下国外的社区商业的发展情况。在了解这些情况之后，我们找出其中的不足之处，社区商业在国外已经很常见，大概占国家商业总额的60%左右。 1.欧美的社区商业中心 欧美国家较盛行超大型社区商业。例如：著名的深海购物广场（Bluewater Shopping Park），近14万平方米，近60家国际零售商入驻，分布着300多家商铺，当中包含了200多家专卖店、50多家餐饮店和酒水厅、14个电影放映室、5家大百货店等，供周边1小时汽车车程内的民众逛街和购物。 美国的社区商业中心特点之一是以主题吸引人，例如以一家大型百货连锁超市为主，周边引进品牌店；特点之二是与周围的娱乐文化设施结合，组成小团体，由众多小块的消费团体组成一个超大的消费空间。 2.日本的社区商业中心 日本的社区商业主要以“商业街协同组合”的形式呈现。如东京都神乐坂商业街，步行街约长200米，两侧有近300家店铺，以超市、便利店、品牌店铺以及杂货铺等为主，以健身房、酒水店、美容美甲店、音像店、银行等为辅。 3.新加坡的社区商业中心 新加坡社区商业主要以“邻里中心”的形式呈现，是国家和政府配置的。新加坡社区会先分析社区的容量和消费量，然后据居民人口规模、消费能力、消费行为偏好等配备相应的商业设施。一般不以盈利为主要目的，只在打造社区生活服务中心，为小区用户供应商品和服务。 （三）国内社区商业中心业态集聚 国内的社区商业主要有三种模式。 1.社区商业中心型 集多功能为一体，其业态包括：大型连锁超市，大型百货商店，价值饮食、健身中心、美甲美发等休闲设施，银行、缴费网点等线上线下服务设施，儿童游乐园、书店等文化娱乐设施，语言培训、技能教育等培训设施。这些不同业态的店铺组合，形成强大的吸引力，吸引着周边十几公里约十几万人的民众。 2.社区小型店集结型 通常分布在规模较小或者离城区大型商业中心比较远的社区，抑或着此社区已经有了大型的百货商场或连锁超市。它包含的业态与上一种类型包含的业态差不多，只不过规模和店型会稍有压缩，业态没那么齐全。这种类型商业中心服务的范围约为10分钟步行路程范围内，服务人口5万人左右。 3.纯商业街模式 规模较小，纯商业街多以便利店呈现，满足的主要是本社区住户；规模较大后，会向外延伸商业业态，除了服务本小区消费者以外，餐饮店、健身中心、美容美发中心等业态也具备服务更大范围消费者的功能。 以上三种形式为新型城镇化社区商业发展提业支撑。在社区商业发展的过程中，选址会直接影响到其未来的繁荣程度和持续经营能力，而且这个问题在相当长的一段时间内是无法改变的。在此基础上，我们进一步分析新型城镇化社区商业中心区位选择。 三、新型城镇化社区商业中心区位分析 本部分从以下四个方面作以介绍。 （一）社区商业中心选址提高城镇化持续发展质量 社区商业中心是群众生活的社区客厅，是一个社区乃至区域的形象代表。正如大家知道的，没有工业的发展就没有城镇的形成与发展，那么没有城镇的兴起与发展，就没有社区，没有社区，社区商业也就无从谈起。可以这么说，城镇化和社区商业是相辅相成的，一方面，新型城镇化是社区商业发展的前提和基础，另一方面，社区商业的兴起和发展是新型城镇化的催化剂和剂。每一次商业形态的革新，都会与相应的城镇形态的变化一同出现。未来十几年乃至几十年，一座城市的社区商业发展程度，与未来这个城市城镇化发展程度绝对是直接相关的。而社区商业成为城市生活形态重要的构成部分，也是迟早的事。 迄今为止，国内的社区商业开发不过三五年，如今正是社区商业大有可为的最佳时机，如因地制宜，巧立中心，相比已经发展比较成熟的城市中心的商业中心，必会投资少、见效快、收益高，极大地推动我国新型城镇化的发展。 （二）社区商业中心选址的宏观区位影响因素 影响因素主要有以下四个。 1.地理条件 地形对商业中心的选址影响是巨大的 。首先，.商业中心坐落的方位。地势会对商业中心的风向、采光条件等造成影响，也会影响客流量。比如说如果商业中心的建筑选址是与地面在同一水平面上的，那么就要比选址在高出地面和道路一些距离的地方要更有利于消费者的进出，包括车辆的停放、货物的运送等都会受其影响而降低或增加成本。当因为租金、先来后到等因素造成无法选择在与地面持平的地方设立店铺的时候，可以采用各种方式如设立大标牌、装饰出彩、粉刷亮丽、音乐灯光等方式来吸引消费者的关注。再比如北方的商业中心建筑选址最好是坐北朝南，这样的话会有利于采光。尤其是一些比较大型的商业中心，更需在区域风向上多做研究，以保证高的客流量下的通风顺畅。其次，走向与地势。地形条件很大程度上会决定客流的走向，那么商业中心的选址就要顺应客流的走向来设立，而不是设立在人流走向少的那一方。还有我国的交通是右行的，那么商业中心的入口最好就选在右手方或者斜右侧，便于社区消费者进出。 2.政治因素 一方面，国家与区域发展规划。政局稳定，社区和谐，是社区商业开发的前提，另外如城市副中心开发策略，街道规划，铁路、高速通道建设规划，社区所处区域的未来发展规划等，都会对社区商业产生非常大的影响，所以应该对市政规划进行深入了解，预知城市及区域发展方向及动态，顺应国家及区域规划发展的潮流和趋势。另一方面，法律法规。国家有关于建筑、贸易、公共设施等方面的法律条文设定，区域也有区域性的法规与管制约束，在社区商业中心选址之前，开发商与社区都需对其作深入的研究与熟悉，对比商业开发的规划，必要时候请教法律顾问，万勿触及法律法规的红线，以免得不偿失。除此之外如国家及区域的一些税收政策等也直接影响着社区商业开发的利润。 3.属地居民收入水平 属地居民收入程度直接决定了区域内消费者的购买力，对社区居民的商业中心来说，选择于哪个社区内设立，包括选址的规模、租金、客流量、停车场预设大小等各方是直接相关的。若选址的租金过高、客流较少，区域居民收入水平与商业中心规模不符，达不到相应的购买力，那么选址就是失败的。 4.社区历史文化传承 任何商业中心的选址需以尊重城市和区域的历史文化背景为前提。文化氛围和历史沿革会影响着这一区域内人群的消费理念。例如教师小区和企业小区的消费偏好是不一样的，普通群众社区与居民以回族为主的社区的消费习惯和理念也大有不同，南方北方的社区的业态比例也该是区分的。在社区商业中心设立之前应对区域及社区兴起的原因、发展背景、历史沿革、传统习俗做深入地调查分析，再加之对居民的民族、宗教、年龄、职业、来源等有一个大概的把握，追求在尊重历史文化背景前提下的商业利润的获得，记住乡愁，这也顺应了新型城镇化的要求。 （三）社区商业中心定址中观影响因素 影响因素主要有以下五个。 1.区域设施及配套 社区商业在选址之前要充分了解城市及区域设施的分布情况、规模大小、数量多少、以及短期和长期的规划发展等，如学校、政府公务机关、大型图书馆、医院、公园、大型演出场地等设施对社区商业的影响是巨大的。 2. 商圈范围大小 商圈考虑是指对商圈的构成、特点和影响商圈规模变化的各种因素进行综合性的分析。对社区商业中心来讲，商圈分析有利于构建“一分钟“服务圈。商圈划定有助于合理选择店址，配置业态，在符合设址原则的条件下，确定适宜的设址地点；有助于商家制定市场开拓目标，明确哪些是本社区商业中心的基本顾客群和潜在顾客群，不断扩大商圈范围；有助于有效地进行市场竞争，合理业态分工，在掌握商圈范围内客流来源和客流类型的基础上，开展有针对性的营销。依据三级商圈理论：核心商圈，次级商圈和边缘商圈。不同层级商圈吸纳的顾客量是不一样的，商圈的层级划分对选址的影响主要表现在不同子业态和店铺的具体设立位置（见图1）。 3.交通便利通达 从以下四个方面来考量。 一是交通耗时。综合社区及区域的人口分布和面向的消费者来考量，消费者会因为在路上花费的时间有不同而对商业中心有不同的心理尺度。 一般来说，社区商业中心的选址应处于居民步行二十分钟之内，如若超出了步行二十的范围，则很难激起社区居民长期经常性地购买欲望。 二是交通道路。应选择道路平坦，宽阔，及多条道路的汇集路口。 三是交通方式。如地铁、公交、汽车等交通方式，商业中心的选址需考量消费者出行的便利程度，所以靠近地铁和公交车站，靠近大型停车场等均为优良的选址条件。 四是自然障碍。作为社区的商业中心来说，尽量避开如山壑、湖泊、林木、沙丘、坑洼等。 4.消费能力 一是消费群体规模。任何商业中心的选址都应预先考查附近社区人口数量，以大致商业中心的消费者数量，直接影响着商业中心的体量、业态、规模和容量。 二是消费群体年龄及职业：消费者群体的年龄和职业影响着商业中心的业态选择、品类确定和风格定位。 三是消费群体收入水平及消费档次：附近消费群体的收入水平直接决定了商业中心的档次定位。 四是消费习惯及出行方式：消费出行方式影响着商业中心的配套设施如停车场等的体量，以及对交通通达性地考查。 5.竞争状况 俗话说知己知彼，百战不殆。任何商业中心的正确选址，都建立在对竞争对手的充分了解前提上，社区商业中心选址也不例外。通过对区域内竞争者的分析，把握竞争者的分布状况、规模大小、产品构成、消费者定位、定价结构等，为正确选址有极大的借鉴和引导意义。 一是要了解竞争对手的地址分布。研究同区域内竞争者的数量、分布状况，有利于确定此社区商业中心应该采取那种战略来经营，如是避开竞争者还是趋近竞争者。 二是要了解竞争对手规模。对竞争者的规模和营业额进行数据统计和分析。从而社可以对比和定位社区商业最适宜的经营规模。 三是要了解竞争对手的消费者定位。这作为社区商业所要针对的消费人群的借鉴和对比，从而准确把握消费者人群的定位，进而对商业中心选址的精准性提供依据。 四是要了解竞争对手的产品构成与价位。作为社区商业产品结构与定价的依据之一，为社区商业中心选择一个进出货空间布局合理、规模定位精准、产品结构与消费人群匹配度高的地址提供依据。 宏观因素很大程度上决定了社区商业的发展前景。在考虑选址问题时，首先应该考虑的就是属地内的宏观因素。在考虑宏观区位选址因素的同时，也不可忽视的是社区商业选址的微观因素，它们同样对于选址有着重大的影响，把握区域和社区的微观选址因素，对社区商业选址因地制宜，有着极大的帮助。而且往往选址的微观因素与宏观因素是密不可分，连为一体的，在真正选址的时候也是不可避免地需深入考量，不过由于本文重点分析社区商业的宏观选址因素，因此微观选址因素就简单的分析一下，不作大篇幅阐述，下边我们来看看微观因素是如何影响选址进而影响区域经济的发展的。 （四）社区商业中心微观配置功能考虑因素 社区商业中心功能选择：购物功能――提供主、副食品、生活日用品；综合服务功能――社区居民理发、洗衣、服装加工以及彩扩等在社区内完成； 家政服务功能――社区能帮助居民雇用小时工、请保姆和家教等；餐饮服务功能――提供早餐、正餐和满足学生、老年人用餐；修理服务功能――日常用品修理的需要；再生资源回收功能――社区能帮助居民回收废旧物品等（见图2）。 （五）社区商业中心招商需考虑的主要因素 招商对象不仅对社区商业规模、门店设置、停车位设置等有影响，更重要的是它影响着社区商业的租金预算、消费者定位、空间布局等，这就对商业中心的选址作出了不同要求。 1.租金承受力 租金的高低也很大程度上决定着商业中心的设立是否能够正常盈利，以及盈利的多少。租金过低的区域一般为消费水平略低的区域，但若租金过高，社区商业就得考虑对盈利的影响程度。 2.停车便利性 停车条件是许多消费者出行购物非常关注的因素，对社区商业中心能否辐射更大范围的居民起着重大的影响。 3.进货空间 有足够的区域留给进货空间，使其匹配商业中心规模、保证货物进出通畅，是社区商业选址一项重要的考量因素。 4.投资限额 以精确计算后的营业额结合社区商业面积来确定，这直接决定了商业中心选址的区位优劣。 5.员工来源 员工的数量、来源、居住及交通方式，对社区商业中心区位与规模的定位，不起决定性作用，但也有影响。 以上是进行一般选址研究时必须要考虑的因素，也许还有我没有考虑到的因素，有些因素也需要结合实际社区的情况来分析，下面我们就以凤凰城为例，应用以上宏观因素，综合对社区商业选址做一个分析。 四、广州凤凰城社区商业中心实例 本部分从四方面作以介绍。 （一）凤凰城社区商业中心分析 本部分从两方面作以介绍。 1.基本情况 凤凰城社区商业中心位于凤凰城交通中心，规划户数约3100户。社区内商用物业约55000m2。其它少部份分别位于东门商业街18000m2和凤馨苑裙楼底商8800m2。基本情况见表1。 2 .SWOT分析 具体见表2。 （二）凤凰城社区商业中心配置 本部分从两方面加以介绍。 1.设施配置 凤凰城主入口的商业中心是社区商业最主要的部分。它位于小区主入口，紧邻首期住宅组团，包括了小区其他主要生活配套（交通中心、文化广场、康体中心、儿童活动中心、园林泳池、商业街、肉菜市场、超市、医疗门诊部、“荔枝文化村”主题乐园等）。商业中心的形状类似一个在一端开口的椭圆形，椭圆形内部为凤凰城的交通中心，商铺沿椭圆形商业广场的内弧线分布。值得一提的是，凤凰城的交通中心设置有多条开往广州市区以及增城新塘的屋村巴士线路以及小区内十多条穿梭巴士线路，是整个项目人流最集中的地方。 随着凤凰城由南往北开发，“东门”逐渐成为小区另外一个重要的出入口，而且项目自身配套的中英文学校紧邻东门商业街。东门商业街比商业中心商业街的规模大，共有200多家商铺。它是由分布在通往东门的车流主干道两侧的联排“商墅”连接而成。“商墅”首层为商铺，二层至四层为一栋别墅住宅。东门商业街为双向两车道，所有商铺都是街铺。 2.功能分区 上述两个社区商业街的布局，可谓主次相辅、各具特色。集中型的商业中心有利于增强商业氛围，而沿着小区的主要交通流线延伸的东门商业街则使部分小区业主就近购物消费，生活更便利。因此，这两个商业配套相得益彰。 （三）区位选址 凤凰城的社区商业宏观及中观选址主要从以下几个方面来分析。 1.地理分布 商业中心位于凤凰城的西南角，是小区的正门。地势平坦开阔，与路面平行，位于社区入口的右手方和广园快速路的右手方，顺应车辆和人行的走势。地势十分优越，这样一来，无论是从社区正门进入凤凰城的人，还是从社区东门出行进广州城区的车辆，都会经过此商业街，十分有利于增加车辆行人的注目和消费。 由于凤凰城体量巨大，住户群庞大，而东门也是中部及北部社区的主要进出口之一，因此东门商业街的设置正好弥补了如此庞大的社区中部及北区的商业空缺，取东北、东南和西部社区的人流汇集口设立，与正门的主商业区互补，相得益彰。 2.城市及社区背景 在广州的城市发展历史中，经历了重点发展西部和南部的过程，那么按照目前的城市规划来看，拓展北部和东部区域是广州的下一步规划策略。2011年年底，广州市第十次党代会做出对城市空间结构和功能布局的新的构建设想，其中就三个城市副中心的大力构建：花都、从化、增城，而凤凰城恰恰处于广州重点规划发展的增城区。 同时，知识经济产业也是广州这几年重点发展的产业，而现在这一产业的打造正在往增城不断延伸。政策的支持代表着资金的注入与人口的涌入，随着广惠、广河高速的开通，凤凰城所处的区域的政治、经济、人文位置会越来越凸显出来，商业开发的价值也就随之凸显，社区商业的发展，也是随之而来的。 3.区域配套设施 第一，“东拓”为凤凰城社区商业提供了大量的政策支持，带来了大量的开发商、供应商、品牌注入、消费群体和中小企业的注目，同时，周边的交通体系和城市配套设施也有大的提升。 第二，商业中心处于凤凰城整个小区配套最集中的区域，与其他大型社区配套为邻， 交通中心、文化广场、菜市场、物业管理中心、康体中心、大型园林泳池、儿童活动中心等。 第三，沿着通往小区次出口“东门”的东门商业街，形成小区的另一个商业片区，该商业街邻近项目自身配套的中英文学校。这些为商业街提供了大量的配套设施。 4.交通通达 商业街紧靠广深高速、广惠高速、107国道、广园快速路，来往十分便捷。从商业街驱车到广州天河中央商务区只用不到半小时，且拥有一个每天300多班次的独立交通枢纽，可以极为快捷地通达珠三角的各大城市，也与城区各大交通枢纽连接。 商业中心和东门商业街，一个选址于社区的配套设施和公共服务集中地，一个选址于小区的主要出入口之一，人流非常密集，十分有利于商业经营。 商业中心与交通中心融为一体，社区居民不论是出入小区都必须经过商业中心；而东门商业街位于社区北部、邻近中英文学校以及小区东门、连接广园东，一来交通便利，二来方便小区北部各组团业主就近消费。 商业中心充分利用了社区东门沿线日渐增多的车流人流，顺应人流方向，进行合理的规划，构建了方便、快捷、利民的交通网图。 5.覆盖商圈范围 见图3，凤凰城的商圈大致分为三层，核心商圈为饮食中心，吸收了大概50%的消费者，次级商圈主要为采买商铺，吸收着约40%的消费群体，边缘商圈主要分布即溶机构、服务机构，吸收着大概剩余的10%的消费者。 因凤凰城定位于广州城市副中心，犹如北京的通州，虽人口集中，社区群体规模庞大，但商业没有城市中心那么发达，区域内的商业没有开发完全，还有很大的开发空间，业态也比较缺乏。因此，这促使凤凰城开放商在选定社区商业的时候会选择多业态的商业街的开发模式，且其辐射范围不仅限于凤凰城社区，而是周边三个方向的、方圆5公里的辐射范围。 由于凤凰城主商业街的选址是辐射着四大住宅区域的，所以，也就合理解释了为什么凤凰城商业中心的核心商圈是饮食中心，而不是购物中心，因为在如此庞大的社区人口区域内，首先要迎合消费者的，是温饱需求，其次才是购物需求，再者，才是娱乐服务需求。这便是社区商业的商圈探索所引发的商业中心选址思考。 6 .招商对象――各业态选址特点 从各业态选址特点笔者可以得出：社区商业的业态配置除了规模外，还存在结构和比例的，也存在民生必备性业态，和竞争性很强业态，规划布局是很有讲究的，正如前面理论分析所说的。超市、餐饮、服务配套、休闲在以上统计数据中所在比值达商业总面积的50%～70%。 吃、穿、住、行中的吃、穿是第一关注的，社区商业的辐射面越广，超市、餐饮、休闲的比例就相应越大（见表2和图4）。 7.消费者 一是消费群体规模。凤凰城属于超大型常住型楼盘，项目规划的常住人口约10万人，入住率基本在80%以上，庞大的常住人口为相对来说比较小的社区商业中心带来巨大的消费市场。 二是消费群体年龄及职业分布。凤凰城的住户主要面向25岁～45岁的白领阶层，开盘之初的理念就是设计“让白领也能买得起的别墅”。 三是消费群体收入水平及消费档次。既然社区住户主要是白领阶层，那么其收入水平基本固定在中等收入，部分高等收入，消费档次也随之定位中高档。 四是消费群体出行方式。作为主要服务于凤凰城的社区商业中心来说，社区内的住户步行道商业街的时间基本固定在二十分钟之内，这也体现出商业街的选址正确对商业中心成功经营的贡献。 综上所述，我们可以看到凤凰城社区的消费者群体规模庞大，收入中上等，消费水平偏中等至高档，且比较乐意步行至附近商业中心消费，与凤凰城两个商业街产品定位和规模是相符的，因此它的选址符合消费者的需求。 8.竞争者 本部分主要从两方面介绍。 （1）竞争者分布 凤凰城附近方圆十公里内的大型商业中心有以下9个：金海岸城市广场，金星福广场，新塘广场，地王广场，豪业广场，大旺城广场，家德家购物广场，万禾购物广场，百汇城购物中心。 这些商业中心均位于凤凰城社区的东面和西面，也就是说凤凰城社区北面和南面没有一家超大型的商业中心，没有一家超有竞争力的对手分布，而凤凰城的主要社区商业，正好位于社区南边，东门商业街，位于社区中北部，一方面弥补了社区南北部的商业空缺，一方面一定程度上避开了与这些超大型竞争对手的直接竞争冲突。 （2）竞争对手规模、消费者定位、产品结构和定价结构 我们用其中一个竞争对手的案例来对比说明，就是附近最大的商业中心，金海岸城市广场。 新塘金海岸城市广场的总建筑面积为10万平方米，位于增城市新塘港口大道，起哄包含了一个2万平方米的广场，1000个停车位，商场共5层，是新塘商业面积最大、广场最大、停车位最多的商业综合体。在金海岸城市广场里你可以找打购物活动、娱乐休闲、餐饮服务各项业态。 相较于金海岸城市广场，对凤凰城商业街的定位与优劣势分析。 金海岸城市广场距离凤凰城约两公里，因而消费群体很大部分是重合的，因此凤凰城商业街的档次定位和品牌引进可以以金海岸城市广场为参考，如麦当劳，肯德基，影院等。 凤凰社区商业劣势是没有大商场的购物环境好，一些对购物环境和氛围要求高的居民可能会移驾金海岸，从这点上来说可以通过增添社区商业的购物氛围来改善；没有金海岸品类多，商品齐全，因而可以转向开设一些低端消费项目和特别定制服务。 凤凰社区商业优势有三点，一是贴近社区居民，居民出门就是商业街，花费时间少，便捷度高；弥补了社区北边的商业空缺，方便北边和西侧的社区居民进行大小规模的消费活动；二是档次有高有低，不似金海岸广场只定位高端，可以满足一些居民的底端消费需求；三是金海岸广场面向的是附近十公里的消费者，因而不具备为社区专门定制的服务，凤凰城社区商业增添许多服务为社区针对居民有针对性的定制，如景观设计、园林园艺、室内外装修工程。 由此看来，凤凰城社区的商业街竞争对手虽多，不过由于是在城市副中心，郊区大盘，又由于选址避开了与重量级选手的直接竞争，转而在借鉴原有竞争对手的消费尺度的基础上，弥补竞争对手的空白和短板，从而成功晋升为社区商业中心，赢得了广大社区居民的喜爱，不失为一个选址中的经典案例。 （四）区委选址布局 通过案例，我们可以清楚的看到，在进行社区商业中心选址时，具体应该怎样应用宏观和微观因素分析来最终确定和筛选条件。 概括来说，主要有三步。 第一步，要对社区的整体概况有个初步了解，包括项目地址、占地面积、建筑面积、整体规划、社区商业形象定位、商业配套面积、商业配套分布（空间分布）、档次、业态、代表商家、商业亮点和商业营销亮点等方面。通过对这些方面的了解，我们可以初步判断此地区的商业饱和程度、定位以及发展前景。通常来说，面积较大、配套较完善、商业繁荣程度本身已经较高的社区商业不具备继续进入的条件，但却是成功区位选址要追求的必要因素。 第二步，要对社区商业的选址有个初步策划。这里所指的策划是指要着重于地理层面对本地区的未来发展方向进行合理的预测以及相应的定位。具体来说，要知道本地区发展的战略方向、区位政策、招商的政策和亮点、商业模式的定位以及主要出入口和关键位置的重点分析。通过这些分析，我们可以初步的敲定选址的范围和大概的落脚点。这里的原则主要是根据周围居民的分布及出行方便程度，结合社区发展规划在关键位置进行筛选。 第三步，也是最重要的一步，通过已经掌握的信息，从微观和宏观角度进行合理分析，最终选定地址。在进行选点比较时，要充分比较各种方案的优劣势，并更加倾向于未来5年之后的趋势，要知道，一个繁荣的社区商业往往不是一两年能够形成的，政府的开发进程往往也是随着经济的发展而适时调整的，所以通过前景分析能更准确的为社区选址提供最有效的信息。 参考文献： [1]刘建.寻找黄金市口[J].中国商贸，2002（3）. 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